Quali sono le spese per l’acquisto della prima casa? #finsubitoagevolazioni

Comprare casa è una scelta cruciale, specie se parliamo dell’abitazione principale che deve soddisfare numerosi requisiti, spaziando dal comfort alle esigenze di budget. Le spese per l’acquisto della prima casa includono il notaio, il mutuo e la commissione di agenzia, voci di costo che vanno ad aggiungersi al prezzo dell’immobile, solo parzialmente controbilanciate dalle agevolazioni e dalla possibilità di detrazione. Scopri tutto quello che c’è da sapere prima di comprare casa e come capire se l’investimento fa al caso tuo.

Spese per acquisto della prima casa: prevedile in anticipo!

La quotazione di un’immobile è solo il punto di partenza per capire quanto costa l’acquisto di un appartamento o di una casa unifamiliare. Non sempre, infatti, si tiene in considerazione il fatto che le spese di compravendita possono incidere molto a livello percentuale, senza scordare il finanziamento del mutuo. Il calcolo delle spese per acquisto prima casa è fondamentale per valutare se il prezzo finale rientra effettivamente nelle proprie disponibilità economiche. Vediamo più nel dettaglio come calcolare il budget necessario per finalizzare la compravendita della prima casa e quali sono gli incentivi e le spese detraibili.

Le spese notarili per l’acquisto della prima casa

La simulazione delle spese acquisto prima casa dovrà prendere in considerazione, anzitutto, il costo del notaio e dell’atto di compravendita. La parcella notaio per acquisto della prima casa dipende dal valore dell’immobile e dall’importo del mutuo. A livello di tasse, inoltre, il carico fiscale sarà diverso a seconda che la casa sia acquistata da un privato o da una ditta, entro 5 anni dalla costruzione / ristrutturazione o negli anni a seguire.

Le spese preliminari al rogito di compravendita

Le spese per l’acquisto della prima casa iniziano ben prima del rogito. L’atto di compravendita vero e proprio, infatti, di norma è preceduto dal preliminare di compravendita, un contratto che impegna le parti a effettuare il trasferimento di proprietà, utile soprattutto se è necessario accendere un mutuo. Ad ogni modo, prima di fare il calcolo delle spese di acquisto prima casa è necessario verificare i requisiti per accedere alle relative agevolazioni. Fra questi c’è la classe catastale: questa non deve coincidere con le categorie A1, A8 e A9 che identificano, rispettivamente, le abitazioni signorili, le ville e le abitazioni di pregio artistico e storico.

La relazione notarile preliminare

Il costo del notaio non può essere stabilito a priori poiché ogni professionista applica il proprio tariffario, variabile in base alla zona e al prestigio dello studio. Fra i compiti del notaio rientra la relazione notarile preliminare volta ad accertare la storia giuridica dell’immobile e l’assenza di gravami quali ipoteca e simili. Le spese notarili includono i diritti di trascrizione, le volture e visure ipotecarie e catastali, le tasse di archivio, i certificati, l’imposta di bollo e altri oneri burocratici. Il compromesso o preliminare di vendita deve essere registrato dal notaio con atto pubblico (o scrittura privata) e comporta, oltre alla relativa tassa di registro, un imposta di bollo variabile in base al numero di pagine del contratto.

Il rogito notarile di mutuo

Le spese notarili acquisto prima casa non riguardano solo il rogito in senso stretto. Chi deve sottoscrivere un mutuo, infatti, dovrà sostenere i relativi costi di finanziamento e il rogito notarile di mutuo. Al costo contribuiscono le spese bancarie di perizia e di istruttoria e l’imposta dello 0,25%.

Le spese collegate al mutuo per acquisto prima casa

Nel caso già descritto, le spese acquisto prima casa riguardano anche la polizza furto incendio, obbligatoria per accendere il mutuo. Il costo aumenta per chi sceglie di sottoscrivere una polizza facoltativa, come quella a protezione del credito, per tutelarsi in caso di perdita dell’impiego o altri eventi che possano rendere difficoltoso il rimborso del mutuo.

Le imposte d’acquisto per la prima casa: come si calcolano?

Nel calcolare le spese di acquisto della prima casa non vanno trascurate le tasse. Nello specifico si dovranno conteggiare l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e l’imposta di registro o IVA. Le prime due voci hanno un importo fisso di 50 euro e 200 euro, rispettivamente, per chi acquista da un privato o da una ditta di costruzione. A seconda del tipo di venditore cambierà anche l’importo dell’imposta di registro, prevista in misura ridotta grazie alle agevolazioni prima casa. La base di calcolo è data dal valore catastale dell’immobile, a sua volta calcolato moltiplicando il coefficiente prima casa per la rendita catastale rivalutata.

Acquisto prima casa da agenzia: le commissioni

La simulazione delle spese acquisto prima casa dovrà considerare, fra le altre cose, la commissione applicata dall’agenzia immobiliare. Di solito andrà calcolato il 3% (più Iva) per il costo dell’agenzia, un margine che può cambiare in base agli accordi presi con l’intermediario. Un’altra variabile di costo da inserire nel calcolo sono le spese condominiali eventualmente dovute per l’anno in corso e per quello precedente.

Agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Rispetto a una compravendita ordinaria, le tasse sull’acquisto della prima casa risultano ridotte, grazie alle agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale. Riprendendo i casi già descritti – acquisto di privato o da impresa – la tassa peserà per il 2% sul valore catastale dell’immobile (contro il 9%) o avrà importo fisso di 200 euro. Chi compra casa da impresa, inoltre, dovrà sostenere l’IVA, ridotta al 4% rispetto al canonico 10%. Per accedere a questa agevolazione è necessario non possedere altri immobili a uso abitativo o cedere le proprietà entro 12 mesi.

Le spese di acquisto per la prima casa sono detraibili?

Oltre ai costi sostenuti per il mutuo e l’intermediazione (detraibili al 19%), la detrazione delle spese prima casa riguarda la cosiddetta sostituzione, ovvero la vendita della prima casa seguita dall’acquisto di un’altra abitazione, sempre in regola coi requisiti previsti per accedere alle agevolazioni. In questo caso, l’imposta di registro e l’IVA già sostenute possono essere portate in detrazione attraverso il credito di imposta. Il relativo importo, inoltre, può andare in compensazione di altre tasse, in detrazione IRPEF o può essere utilizzato per scontare l’imposta di registro della seconda casa acquistata.

Conviene investire nell’immobiliare?

I fattori da prendere in considerazione per valutare il costo di una casa sono numerosi. Ad esempio, comprare casa all’asta può sembrare vantaggioso dal punto di vista economico: tuttavia, le incognite in fatto di costi effettivi non sono affatto trascurabili. Acquistare da un privato può avere il vantaggio di tagliare le spese di agenzia, senza però offrire le garanzie di una compravendita seguita da un professionista. Se l’acquisto è a scopo investimento, poi, vanno considerati i vincoli e i requisiti prima casa, come l’impossibilità di rivendere la casa entro 5 anni dal rogito (a meno di optare per la sostituzione) senza incorrere nel rimborso delle agevolazioni di cui si sia già beneficiato.

Conclusioni

Fare un buon affare, alla luce delle considerazioni precedenti, non è semplice: nell’insieme, conviene investire in immobili? Nel caso dell’abitazione principale, in generale la risposta è sì, a condizione di soppesare bene il prezzo di vendita e il calcolo delle spese per l’acquisto prima casa. Se lo scopo è ricavare una rendita, è preferibile puntare su una diversificazione degli asset e includere uno o più strumenti finanziari nel portafoglio. Grazie alla composizione degli interessi, disporre di un piano azionario con accumulo del capitale può risultare tanto più vantaggioso quanto più ampio è l’orizzonte di investimento.

Domande frequenti

Quali sono le spese per acquisto prima casa?

Oltre alla commissione di agenzia, le spese prima casa includono la relazione preliminare, l’atto notarile di compravendita, il contratto di mutuo, le tasse di registro (con bonus prima casa) e il compromesso (preliminare di vendita) registrato dal notaio o con scrittura privata.

Si possono detrarre le spese del notaio per acquisto prima casa?

Entro certi limiti è possibile detrarre dal 730 le spese notarili per il contratto di mutuo, gli interessi e i costi di intermediazione (agenzia) nella misura del 19%.

É possibile detrarre le spese per acquisto prima casa ?

Con riferimento all’IVA e all’imposta di registro, le spese notarili acquisto prima casa sono detraibili nel caso della cosiddetta sostituzione, ovvero vendita e acquisto di un’altra abitazione con requisiti prima casa. Le imposte già versate danno diritto a un credito di imposta, da utilizzare in detrazione IRPEF, in compensazione di altri tributi o per scontare le tasse di registro.