regole e limiti da rispettare #finsubitoagevolazioni

L’installazione delle tende da sole in condominio è soggetta a particolari limiti e vincoli, il cui rispetto consente di prevenire liti all’interno della compagine condominiale. L’inosservanza delle norme sulle distanze, delle disposizioni contenute nel regolamento condominiale piuttosto che del decoro architettonico possono comportare la rimozione della struttura con eventuale risarcimento dei danni a terzi. È bene pertanto avere chiare quelle che sono le regole cui attenersi, anche alla luce degli attuali orientamenti giurisprudenziali. Si cita in proposito la recente sentenza della Corte di Cassazione n.7622 del 23 marzo 2024 che ha posto chiari vincoli in materia.

Limiti imposti dalla normativa edilizia e dal regolamento condominiale

Premesso che l’installazione di una tenda da sole procura molteplici vantaggi in quanto volta a proteggere dal sole, a riparare il terrazzo dalle intemperie nonché a garantire la privacy, quando ci si trova in condominio ci sono delle regole da rispettare. Prime tra tutte le normative edilizie e le clausole contenute nel regolamento di condominio.

In base alla normativa in vigore dal 2022 il montaggio di schermature solari rientra tra le attività di edilizia libera e non è pertanto soggetta ad autorizzazioni, come il permesso di costruire o la Scia (segnalazione certificata di inizio attività). L’attenzione va tuttavia rivolta alle prescrizioni locali, come i regolamenti comunali che possono imporre vincoli di interesse architettonico o ambientale per una determinata zona o in riferimento ad un singolo edificio. Pertanto, può accadere che in aree circoscritte l’installazione della tenda da sole debba essere soggetta ad autorizzazione comunale o sia addirittura vietata, come nel caso in cui il fabbricato abbia un particolare valore storico-artistico.

Normativa edilizia a parte, il principale documento cui si deve fare riferimento quando si ha intenzione di installare una tenda da sole e si vive all’interno di un condominio è il regolamento condominiale. Esso infatti può contenere al riguardo delle clausole specifiche. Il regolamento condominiale di tipo contrattuale, predisposto dal costruttore dello stabile e accettato all’unanimità da tutti i proprietari, può addirittura vietare l’installazione delle schermature solari. Qualora così non fosse, può tuttavia imporre le caratteristiche dei tessuti da utilizzare e i colori del materiale al fine di dare omogeneità all’intero edificio. Solitamente infatti le tende dei vari appartamenti devono essere uguali per forma, dimensione e colore. Qualora il regolamento sia stato approvato solo dalla maggioranza per decisione assembleare, esso può limitarsi a fare riferimento al decoro architettonico, vietando quei comportamenti in grado di comprometterlo.

Come rispettare il decoro architettonico

Fatte salve le norme edilizie e quelle contenute nel regolamento condominiale si può dire che l’installazione di una tenda da sole sia sempre consentita e non è necessario chiedere alcuna autorizzazione anche quando si vive in uno stabile condominiale. E’ tuttavia necessario il rispetto di alcune condizioni, anche qualora il regolamento condominiale non dovesse prescrivere alcunché di specifico sull’argomento:

• che essa non alteri il decoro architettonico dell’edificio, intendendosi per tale quell’insieme armonico delle linee architettoniche e di quelle ornamentali dell’edificio, in sostanza ciò che conferisce equilibrio tra aspetto estetico e funzionalità;
• non rechi alcun pregiudizio agli altri condomini ai quali deve essere garantito sempre il pacifico godimento della proprietà esclusiva e delle parti comuni.

Qualora le tende vengano montate con modalità tali da violare il regolamento condominiale o il decoro architettonico dell’edificio potrà essere disposta la loro rimozione.

Quali sono i poteri dell’assemblea condominiale

In materia di tende parasole i poteri dell’assemblea sono alquanto limitati. Di fronte ad un regolamento condominiale che vieti l’installazione delle tende non avrebbe alcuna validità una delibera assembleare votata a maggioranza che voglia derogare a tale divieto. In sostanza, il condomino che decida di montare una tenda per proteggersi dal sole non deve richiedere il permesso all’assemblea condominiale o all’amministratore. L’assemblea condominiale può intervenire sulla questione solo in due casi:

• quando non vi sia un regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero approvato all’unanimità di tutti i condomini;
• quando il regolamento non contenga prescrizioni relative alla installazione delle tende da sole.

A questo punto, in sede di riunione, i condomini riuniti in assemblea, potranno votare la rimozione della tenda installata dal condomino con pregiudizio della sicurezza, stabilità e decoro architettonico dell’edificio, criteri che devono essere sempre presi in considerazione per qualunque intervento che riguardi lo stabile condominiale. Dal punto di vista della sicurezza è bene fare particolare attenzione al montaggio che deve essere effettuato a norma di legge e possibilmente da personale esperto e qualificato.

Quali sono le norme sulle distanze

Altra questione sulla quale soffermarsi è quella relativa al rispetto delle norme sulle distanze che, più in generale, rientrano tra quelle predisposte dal legislatore per garantire i rapporti di buon vicinato. In primo luogo, quando si intende installare una tenda da sole, occorre tener conto delle distanze esistenti rispetto all’unità immobiliare collocata al piano di sopra. La struttura della schermatura solare non deve impedire la veduta da parte del proprietario che beneficia dell’affaccio dall’alloggio situato di sopra. Da considerare inoltre la geometria dei balconi e degli incassi nel loro complesso.

Merita di essere citata al riguardo la recente sentenza n. 7622 del 23 marzo 2024 della Corte di Cassazione che ha sancito il divieto, già altre volte reso noto, di montare tende da sole che superino il perimetro dei balconi. Una distanza maggiore, oltre a compromettere il diritto di veduta del vicino, potrebbe pregiudicare anche la sicurezza degli altri condomini. Secondo quanto affermato dai Giudici Supremi la regola si applica anche quando a creare volume aggiuntivo sia soltanto il sistema di scorrimento della tenda, idoneo come tale a creare un prolungamento oltre il perimetro del balcone.
Altro aspetto da evidenziare è che per montare la tenda da sole è necessario fissarla alla soletta del balcone soprastante. Occorre a tal fine fare effettuare una distinzione come effettuato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 1476 del 2004. Se si tratta di balcone incassato ovvero non sporgente rispetto alla parete dello stabile, la soletta si ritiene parte comune e dunque non si deve chiedere il consenso del proprietario del piano di sopra. Qualora invece il balcone superiore sia aggettante la soletta appartiene al condomino vicino e pertanto è necessario il suo permesso per effettuare il montaggio.