Taglio dei tassi in vista, ma la vera partita dei mutui è solo all’inizio #finsubitoagevolazioni

Alla vigilia del taglio dei tassi

Giovedì  6 giugno si terrà la riunione della BCE e gli occhi sono puntati sul possibile taglio dei tassi.

Il commento di Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari: “È ormai opinione condivisa che questa settimana, il 6 di giugno,  verrà annunciata da Bce la prima riduzione del tasso di deposito, per 25 punti base. Meno concordi sono gli analisti sul secondo taglio, ipotizzato da molti, ma non da tutti, per il mese di luglio. La notizia era nell’aria e la linea severa della Germania è stata superata dalla volontà della Banca Centrale, supportata dall’andamento continuativamente decelerante, nonostante il minimo rialzo di maggio, dell’inflazione. L’andamento dei tassi sui prestiti tra il 2022 e il 2023 ha portato il costo del denaro al 4,5 per cento con le rate in fortissimo aumento sia per i nuovi prestiti a tasso fisso che per quelli a tasso variabile (nel caso di tasso variabile anche sui mutui esistenti). Nel 2023 oltre il 60 per cento dei mutui erogati è stato a tasso fisso (circa il 50 per cento nell’area dell’euro), questo per la propensione non nuova delle famiglie italiane a scegliere il tipo di prestito che garantisce rate iniziali più basse. La quota di mutui a tasso fisso era pari ai due terzi delle consistenze complessive a dicembre del 2023. Le scelte della Banca Centrale daranno maggiore vigore a una tendenza i cui primi segnali positivi sono comunque giunti nell’ultimo periodo dagli istituti di credito che, nella previsione di un ritorno a una politica monetaria meno restrittiva, hanno anticipato l’andamento lievemente positivo. Dalla fine del 2023 il costo dei nuovi mutui a tasso variabile si è stabilizzato attorno al 5 per cento e quello dei mutui a tasso fisso si è ridotto (al 3,6 per cento, dal 4,0 dello scorso settembre). Nel 2023 gli scambi di case hanno raggiunto le 710mila unità, una riduzione del nove per cento rispetto al 2022. Nello stesso periodo sono stati circa 270 mila gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, meno del 40 per cento del totale, nel 2022 erano circa 370 mila. La diminuzione è stata molto più forte del decremento delle compravendite, oltre un quarto del totale. Questo risultato racconta l’evidente difficoltà per le famiglie ma anche la buona dinamicità del mercato residenziale nazionale. Le famiglie hanno fatto ricorso al capitale accumulato per continuare a poter acquistare una casa. È quindi presumibile che in una condizione di più facile accesso al credito l’andamento prosegua e si consolidi. Dal lato delle allocazioni per le famiglie l’investimento nelle zone semicentrali delle grandi città continua a essere il più sicuro anche se oggi meno remunerativo che in passato perché oggetto di crescite importanti nell’ultimo quinquennio. Inoltre, sempre nel comparto residenziale, le zone periferiche dei capoluoghi di Regione ma servite da un efficiente sistema infrastrutturale. La crescita continuativa dei flussi turistici rende appetibile il mercato delle seconde case per investimento. Le numerose attività di rigenerazione rendono più sicura la scelta di allocare denaro in superfici commerciali, anche lungo le secondary street”.

Il commento di Emiliano di Bartolo, amministratore delegato di G-Rent: “Il 2023 è stato un anno particolarmente performante per il mercato immobiliare, considerando che si è superato il tetto delle 700 mila compravendite (709mila), meno brillante il mercato dei mutui poco sopra i 30 miliardi, quasi dimezzati rispetto al 2022 (55 miliardi), la crescita dei tassi in sostanza non ha bloccato gli investimenti ma solo il mercato del debito. A inizio 2024 c’è stato un lieve rialzo della domanda di mutui (2%) il mercato ha ritracciato e si sono visti i primi effetti , il calo dei tassi molto attesi e la corsa ai mutui green prezzati a sconto porteranno certamente un riflesso positivo per mercato nuove abitazioni o per quelle riqualificate dalla classe energetica C in su. Il taglio dei tassi accelererà nuovamente la crescita del mercato immobiliare come ciclicamente sempre avvenuto negli anni precedenti. La forza di questa accelerazione dipenderà dal numero e dalla velocità dei tagli nonché dal conseguente andamento dall’inflazione. Oltre ovviamente alle tre importanti variabili Macro collegate alla guerra in Ucraina in primis, alle elezioni Americane ormai prossime e alla guerra in Israele. Tutte e tre queste variabili potrebbero avere un forte impatto sull’andamento macro economico mondiale sopratutto in Europa e quindi incidere su inflazione e mosse BCE. A nostro parere il mercato immobiliare nella fase iniziale ha già scontato un primo taglio dei tassi e quindi il primo impatto di un primo taglio sarà neutro. La direzione dei successivi invece darà le linee guida per la crescita del mercato. In caso di almeno tre/quattro tagli consecutivi ci sarebbe forte impatto in quanto riaccenderebbe la crescita sia dei prezzi di vendita che delle locazioni”.

Calo di 18 euro al mese con taglio di 25 punti base

In attesa di scoprire quale politica adotterà l’Eurotower, Facile.it ha calcolato che, se venisse confermato un taglio di 25 punti base, il calo per un mutuo variabile medio potrebbe essere di 18 euro.

In meno di due anni chi ha sottoscritto un mutuo medio, 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%) ha visto aumentare la rata di oltre il 60%; per assistere ad un calo significativo bisognerà attendere ancora un po’ di tempo.

Analizzando l’andamento dei Futures sugli Euribor si nota che la rata, arrivata a maggio 2024 a 747 euro, potrebbe scendere, complessivamente, di circa 37 euro entro la fine dell’anno e di 55 euro entro giugno 2025, arrivando così a 692 euro tra 12 mesi.

“Alla luce di questi dati, il consiglio per chi non vuole attendere il calo è di valutare una surroga; le condizioni presenti oggi sul mercato sono favorevoli ed è possibile passare dal variabile al fisso ottenendo un tasso migliore”, spiegano gli analisti di Facile.it.

Se i tassi variabili sono ancora alti, quelli fissi offerti dalle banche godono di condizioni favorevoli e, anche grazie a questo, secondo l’osservatoriodi Facile.it le richieste di finanziamenti sono tornate a crescere del 17% nei primi 4 mesi del 2024.

Guardando alle migliori offerte disponibili online per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%), i tassi fissi partono da un TAN pari al 2,87%, vale a dire una rata mensile di 589 euro.

Indici ancora più vantaggiosi per i cosiddetti mutui green a tasso fisso (per immobili in classe A o B): in questo caso i tassi partono da un tasso TAN pari a 2,65% con una rata mensile di 574 euro.

Il calo dei fissi degli ultimi mesi, rappresenta un’opportunità anche per chi vuole provare a surrogare il finanziamento; i migliori tassi surroga partono da 3,05% pari ad una rata di 600 euro (che scende a 578 euro in caso di surroga green). Ipotizzando il mutuo medio variabile preso in esame, arrivato a maggio 2024 a 747 euro, un’operazione di surroga consentirebbe di abbassare la rata di 147 euro al mese.