Quali mutui si possono surrogare #finsubitoagevolazioni

Quello della surroga del mutuo è un tema che, almeno negli ultimi tempi, è diventato di stretta attualità. Con l’aumento dei tassi d’interesse, per via delle condizioni macroeconomiche attuali e per l’intervento diretto della BCE, sempre più persone cercano di modificare le condizioni del loro prestito, allo scopo di ottenere un risparmio. Ma come funziona questa possibilità e, soprattutto, quali tipologie di mutuo si possono surrogare?

In Italia, l’introduzione della surroga del mutuo è relativamente recente: è infatti giunta nel nostro ordinamento nel 2007, con la legge 40 dello stesso anno, nota anche come “Legge Bersani”. Di seguito, tutte le informazioni utili da sapere.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo è una possibilità che viene garantita a coloro che hanno già contratto un prestito con un istituto di credito, ad esempio per l’acquisto di un immobile. Nota anche come portabilità dell’ipoteca, si tratta del trasferimento del mutuo stesso presso una nuova banca, approfittando così di condizioni migliori sia sul fronte degli interessi che di altre spese accessorie che compongono il finanziamento.

Come già accennato, la possibilità di surrogare un mutuo è stata prevista con l’introduzione della Legge Bersani, allo scopo sia di sostenere le famiglie nella gestione dei costi di rientro dai debiti immobiliari che per rendere il mercato stesso dei mutui più dinamico. Proprio a questo scopo, la normativa prevede alcune garanzie per chi decide di avvalersi della surroga:

• assenza di penali: poiché la surroga non rappresenta un’estinzione del mutuo, bensì il suo trasferimento a un’altra banca, l’istituto di credito di origine non può richiedere il pagamento di penali;
• niente costi di attivazione: allo stesso tempo, la banca d’approdo non può richiedere il pagamento di commissioni extra di gestione, spese d’istruttoria, perizie, accertamenti catastali e molto altro ancora;
• unica tassa: è invece previsto un unico contributo per l’inserimento della surroga nei registri immobiliari.

Va specificato che, per legge, l’istituto di credito di origine non può opporsi a una richiesta di surroga. Il trasferimento deve essere sempre consentito, tuttavia la banca che volesse tentare di mantenere il proprio cliente, ha facoltà di avanzare una proposta di rinegoziazione.

Surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo: le differenze

La surroga del mutuo, quindi il suo trasferimento verso una nuova banca, non deve essere però confusa con altre possibilità previste sia dalla legge che dagli stessi istituti di credito. In particolare:

• rinegoziazione del mutuo: il cliente ha la possibilità di chiedere alla propria banca di rinegoziare il mutuo, ovvero trovare un nuovo accordo sui tassi d’interesse o la durata del piano di rientro;
• sostituzione del mutuo: ovvero l’estinzione del vecchio mutuo attraverso l’erogazione di uno nuovo, quindi la chiusura del contratto di stipula per aprirne un altro. In questo caso, le eventuali penali vanno corrisposte, così come sostenute le nuove spese di iscrizione a registro.

Quali mutui si possono surrogare

Ma quali mutui si possono surrogare, quando è garantita la possibilità di trasferimento verso una nuova banca? Anche in questo caso, la normativa appare decisamente generosa, la surroga è infatti possibile per:

• mutui bancari: i più comuni, ovvero quelli che vengono erogati per l’acquisto della prima o della seconda casa;
• mutui immobiliari: simili ai precedenti, possono essere accesi sia per l’acquisto di un immobile che per la sua ristrutturazione;
• mutui di liquidità: si caratterizzano per la possibilità di ottenere un prestito garantito da un’ipoteca su un’immobile di proprietà, per ottenere liquidità immediata;
• mutui fondiari: ovvero l’erogazione di un prestito a medio o lungo termine ai proprietari fondiari, tramite un’ipoteca di primo grado su un immobile di proprietà;
• mutui accollati: tutti quei prestiti dove un nuovo soggetto, detto l’accollante, si obbliga nei confronti della banca al pagamento delle rate stipulate dal precedente debitore, ovvero l’accollato;
• mutui chirografari: tutti quei mutui dove non è prevista una garanzia ipotecaria, bensì basati sull’impegno del debitore;
• mutui agrari: cioè i prestiti destinati all’acquisto di terreni a uso agricolo, aziende agricole, costruzione di fabbricati rurali, ristrutturazione di strutture necessarie all’attività agricola e molto altro ancora;
• mutui precedentemente surrogati.

Surroga del mutuo: i dubbi più comuni

La scelta di sottoporre un mutuo a surroga rappresenta di certo un comodo vantaggio per i debitori, in particolare per singoli e famiglie che necessitano di ridurre le spese mensili. Avvalendosi della surroga, è infatti possibile non solo ottenere condizioni più convenienti, ma anche passare da tipologie di tasso differente – da variabile a fisso, e viceversa – così da ottimizzare il prestito in base alle proprie esigenze. Eppure, prima di scegliere questa opzione, è utile dipanare alcuni dei dubbi più comuni.

Quando non si può fare la surroga del mutuo?

Nonostante la banca d’origine non possa opporsi alla surroga di un mutuo, quella di approdo può rifiutarsi in presenza di alcune specifiche condizioni. Nel dettaglio:

• finanziamento inferiore ai 50.000 euro: quando la somma residua del mutuo è relativamente bassa, la banca potrebbe non giudicare la richiesta di surroga sufficientemente remunerativa, per via di interessi ridotti;
• scadenza del mutuo vicina: se il mutuo è prossimo all’estinzione, l’istituto di approdo potrebbe giudicare l’operazione non remunerativa;
• rate scadute: in presenza di rate del mutuo non saldate con la precedente banca, la nuova può rifiutarsi di accettare la surroga;
• situazione reddituale peggiorativa: quando chi avanza la richiesta di surroga si trova in una situazione reddituale peggiorativa rispetto alla sottoscrizione del mutuo con la prima banca, l’istituto di approdo può negare la richiesta poiché aumenta il rischio d’insolvenza;
• immobile deprezzato: se l’immobile ha perso nel tempo valore, potrebbe non essere giudicato una garanzia sufficiente dalla banca di approdo.

Chi può fare la surroga del mutuo?

Pressoché chiunque può chiedere la surroga del mutuo, purché quest’ultimo sia stato sottoscritto con intermediari bancari o finanziari. A questo scopo, è utile specificare che la possibilità di surrogare il mutuo non è esclusiva alla prima casa, ma può riguardare anche la seconda o altre tipologie di immobili.

Quando si può richiedere la surroga?

In linea generale, non vi sono limiti temporali per poter richiedere la surroga di un mutuo. Sul fronte della banca di origine, non sono previsti per legge dei minimi di permanenza prima di potersi avvalere di questa possibilità. Allo stesso tempo, l’istituto d’approdo può imporre dei paletti a propria garanzia: ad esempio, molte banche richiedono di dimostrare il corretto pagamento delle rate per periodi predefiniti – ad esempio, due anni – per valutare l’affidabilità del richiedente e ridurre il rischio d’insolvenza.

Quali banche fanno la surroga del mutuo?

Come già spiegato, la banca di origine non può negare la richiesta di surrogare un mutuo: la normativa impone infatti che questa opzione venga sempre accordata al cliente. Allo stesso tempo, gli istituti di credito non sono legalmente obbligati a fornire opzioni di approdo per un mutuo surrogato. In altre parole, una banca può decidere di non offrire questo servizio ai propri clienti e, quindi, di non accogliere mutui provenienti da altre banche. Nella realtà, tutti i principali istituti di credito italiani offrono oggi proposte molto vantaggiose per la surroga del mutuo, data la richiesta di mercato elevata e la possibilità di conquistare nuovi clienti.

Quanto costa il notaio per una surroga?

Per effetto della Legge Bersani, la surroga del mutuo è completamente gratuita per il richiedente, fatta eccezione per la tassa d’iscrizione nel registro immobiliare. Questo significa che il mutuatario non dovrà farsi carico di nessun costo per il notaio e i conseguenti atti notarili, che saranno perciò sostenuti dalla banca d’approdo. Attenzione, però: quanto detto vale unicamente per la surroga, mentre per la rinegoziazione o la sostituzione del mutuo eventuali spese di notaio dipenderanno dagli accordi presi con la propria banca.