Valore di perizia e valore commerciale — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Il Consiglio dell’Unione Europea ha approvato lo scorso novembre il testo di compromesso sull’attuazione delle riforme di Basilea III nella legislazione bancaria dell’Unione Europea (UE). E questa legge, quindi, riforma le pratiche di vigilanza bancaria e avrà implicazioni per le valutazioni immobiliari ai fini, tra l’altro, della concessione di mutui per la casa. Ecco cosa cambia.

Come si calcola il valore di un immobile

Solitamente il valore di un immobile è un calcolo che comprende vari parametri, dalla quotazione al metro quadro aggiustata per i relativi coefficienti alla condizione di domanda e offerta per la zona in questione. Il valore di mercato di un immobile dovrebbe coincidere con il prezzo al quale l’immobile sarebbe venduto sul libero mercato, e differisce dal valore catastale come anche dal valore di stima, che costituisce una previsione sulla possibilità di scambio dell’immobile non basata sul prezzo a cui viene effettivamente posto in vendita. La stima di un immobile fatta da un perito bancario, che appunto differisce dal valore di mercato, serve per determinare il valore di un mutuo o di un finanziamento garantito da un’ipoteca su immobile.

Valutazione dell’immobile da parte del perito, nuove regole europee

La valutazione dell’immobile da parte del perito della banca è importante per determinare il finanziamento per l’acquisto di una casa, solitamente parametrato sul valore di perizia, che può differire dal valore di mercato della casa in questione, per il calcolo del cosiddetto Loan-to-value, ovvero il rapporto tra il prestito e il valore calcolato dell’immobile che funge da garanzia.

Le nuove regole, si legge nella proposta di modifica al regolamento Ue n. 575/2013 per quanto concerne i requisiti per il rischio di credito, il rischio di aggiustamento della valutazione del credito, il rischio operativo, il rischio di mercato e l’output floor, sono volte a “ridurre l’impatto degli effetti ciclici sulla valutazione di immobili che garantiscono prestiti e mantenere più stabili i requisiti patrimoniali per le ipoteche”.

Valore di perizia e valore commerciale nelle nuove norme Ue

A questo scopo, “il valore di un immobile riconosciuto a fini prudenziali non dovrebbe pertanto superare il valore medio di un immobile comparabile misurato su un periodo di monitoraggio sufficientemente lungo, fatto salvo il caso in cui modifiche a tale immobile ne aumentino inequivocabilmente il valore”.

In altre parole, il valore di perizia non dovrebbe più superare il valore di mercato, a meno che le modifiche apportate all’immobile non siano particolarmente significative. “Le modifiche che migliorano l’efficienza energetica degli edifici e delle unità abitative, – si legge, –  dovrebbero essere considerate determinare un aumento di valore”.

Cosa cambia nella valutazione degli immobili per le banche dell’Ue?

Le nuove regole Ue consentono all’autorità designata di imporre criteri più severi per la valutazione degli immobili nel caso in cui quelli attuali aumentino il rischio per la stabilità finanziaria dello stato membro. “Qualora […],- si legge, – un’autorità designata[…] concluda che i fattori di ponderazione del rischio […] non rispecchiano adeguatamente i rischi effettivi relativi a uno o più segmenti immobiliari delle esposizioni garantite da ipoteche su immobili residenziali o su immobili non residenziali situati in una o più parti del territorio dello Stato membro dell’autorità competente e qualora ritenga che l’inadeguatezza della ponderazione del rischio potrebbe incidere negativamente sulla stabilità finanziaria attuale o futura del suo Stato membro, essa può aumentare i fattori di ponderazione del rischio applicabili a tali esposizioni entro gli intervalli di valori previsti […], o imporre criteri più severi”.

Inoltre, si modifica l’articolo 129 del regolamento inserendo al paragrafo 3 il comma: “Ai fini della valutazione di un bene immobile, le autorità competenti […] possono consentire che tale bene sia valutato a un valore pari o inferiore al valore di mercato, oppure in quegli Stati membri che hanno stabilito criteri rigorosi per la valutazione del valore del credito ipotecario mediante disposizioni legislative o regolamentari, al valore del credito ipotecario di tale bene immobile senza applicare i limiti […]”.

Requisiti di valutazione immobiliare da parte delle banche Ue

In particolare, il paragrafo 1 dell’articolo 229 viene modificato per introdurre i requisiti e le modalità di calcolo della valutazione dell’immobile, come segue:

“La valutazione di un bene immobile soddisfa tutti i requisiti seguenti:

a) il valore è stimato in maniera indipendente rispetto al processo dell’ente di acquisizione dell’ipoteca, elaborazione e decisione in merito al prestito, da parte di un perito indipendente che possieda le qualifiche, la capacità e l’esperienza necessarie per effettuare una valutazione;

b) il valore è stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano tutti i requisiti seguenti ed è documentato in modo chiaro e trasparente: i) il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; ii) il valore è rettificato per tenere conto della possibilità che il prezzo corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito;

c) il valore non è superiore al valore di mercato dell’immobile laddove quest’ultimo possa essere stabilito;

d) laddove la valutazione dell’immobile sia rivista, il valore dell’immobile non supera il valore medio misurato per tale immobile, o per un immobile comparabile […] negli ultimi sei anni o, se superiore, il valore al momento della concessione. Ai fini del calcolo del valore medio, gli enti utilizzano la media dei valori degli immobili osservati a intervalli di tempo uguali e il periodo di riferimento comprende almeno tre punti di dati. Ai fini del calcolo del valore medio, gli enti possono utilizzare i risultati della sorveglianza sui valori immobiliari […]. Il valore dell’immobile può superare tale valore medio o il valore al momento della concessione, a seconda dei casi, in caso di modifiche apportate all’immobile che ne aumentino inequivocabilmente il valore, come ad esempio miglioramenti dell’efficienza energetica. Il valore dell’immobile non è rivisto verso l’alto se gli enti non hanno dati sufficienti per calcolare il valore medio tranne se l’aumento del valore è basato su modifiche che ne aumentano inequivocabilmente il valore. Il valore della garanzia reale tiene conto di eventuali diritti di prelazione sull’immobile e rispecchia, se del caso, i risultati della sorveglianza richiesta […]”.

Valutazione degli immobili in Europa , disposizioni transitorie

Le banche hanno tempo di adeguarsi alle nuove norme sulla valutazione degli immobili fino al 31 dicembre 2027. Si legge infatti: “In deroga all’articolo 229, paragrafo 1, per le esposizioni garantite da immobili residenziali o immobili non residenziali concesse prima [della data di applicazione del regolamento di modifica, ndR], gli enti possono continuare a valutare gli immobili residenziali o gli immobili non residenziali a un valore pari o inferiore al valore di mercato, oppure in quegli Stati membri che hanno stabilito criteri rigorosi per la valutazione del valore del credito ipotecario mediante disposizioni legislative o regolamentari, al valore del credito ipotecario di tale immobile fino a quando non sia richiesta una revisione del valore dell’immobile […], o, se anteriore, al 31 dicembre 2027“.

Come le banche valutano gli immobili in Italia

In Italia sono effettivamente fissate delle linee guida per la valutazione degli immobili da parte delle banche. Lo scorso aprile, Abi le ha comunicate con un documento affrontando i seguenti aspetti:

Le linee guida per la valutazione degli immobili

Le linee guida di Abi si rivolgono ai periti che devono applicare gli standard per la valutazione immobiliare, con indicazioni per la determinazione e l’eventuale modifica del valore assegnato ad immobili esistenti o in sviluppo.

Valore di mercato

Il valore di mercato rappresenta l’importo a cui l’immobile sarebbe venduto se messo sul mercato in un dato  periodo e in una data zona in determinate circostanze. Procedura e metodo di calcolo sono appunto definite dalle linee guida sulla base si dati, dinamiche di mercato, condizioni oggettive dell’immobile.

Codice di condotta dei periti

Il perito è la persona preposta a stimare gli immobili. Può essere dipendente dalla banca o indipendente ma in ogni caso deve mantenere autonomia di giudizio, assenza di conflitto di interessi e osservanza di principi etici.

Analisi del mercato immobiliare

Per la stima degli immobile occorre conoscere le dinamiche di mercato, individuando il segment di appartenenza dell’immobile, le condizioni di domanda e offerta della zona e della tipologia di immobile, e altri parametri legati al reddito legato all’immobile.

Misurazione degli immobili

I criteri di valutazione degli immobile vanno scelti dal perito in accordo con le caratteristiche del mercato e dell’immobile stesso, con particolare riferimento alla superficie reale e commerciale, alla luce di dati comparativi.

Valutazione dell’efficienza energetica

Per la valutazione energetica dell’immobile si considera innanzitutto l’Ape (Attestato di prestazione energetica) che fornisce una indicazione dei consumi dell’immobile e, di conseguenza, una stima dei suoi costi di gestione.