Quando la banca può revocare il mutuo? #finsubitoagevolazioni

La risoluzione del contratto può avvenire non solo per le rate non pagate nei termini, ma anche per altri tipi di inadempimenti, come le dichiarazioni false.

Hai stipulato un contratto di mutuo per finanziare l’acquisto della casa e stai pagando regolarmente le rate, ma un giorno ti arriva una lettera dalla banca che ti comunica la risoluzione di diritto del contratto. È emerso che, per fruire del mutuo agevolato, avevi reso dichiarazioni non veritiere, affermando di non essere proprietario di altri immobili. Tu pensi che questa circostanza non sia essenziale al punto di legittimare la risoluzione anticipata e ti chiedi: quando la banca può revocare il mutuo?

Comunemente, si pensa che il contratto di mutuo possa essere risolto, cioè sciolto, per il mancato pagamento di un determinato numero di rate. È vero, ed è il caso più frequente nella pratica, ma non è questa l’unica ipotesi. Gli istituti di credito, per cautelarsi da varie evenienze, inseriscono nel contratto una «clausola risolutiva espressa», che dà diritto alla risoluzione anticipata del rapporto anche per altri inadempimenti.

Quando il cliente firma il contratto di solito non ci pensa, ma i problemi emergono dopo, in modo inaspettato.

Se la banca decide di avvalersi di questa clausola “capestro”, il maggior problema pratico per il cliente è l’obbligo di immediata restituzione delle somme concesse in finanziamento: cade il piano rateale, e l’importo residuo va rimborsato tutto e subito. Proprio per queste gravi conseguenze è necessario sapere quando la banca può revocare il mutuo. La legge limita queste ipotesi ai casi in cui l’inadempimento è qualificato come grave.

Il recesso dal contratto di mutuo: l’estinzione anticipata

Ogni contratto impegna entrambe le parti che lo hanno sottoscritto a rispettare le condizioni stabilite. Nel contratto di mutuo ipotecario la banca eroga e mette a disposizione del mutuatario una somma di denaro per finanziare l’acquisto, o la ristrutturazione, di un immobile; egli restituirà la somma a rate (comprensive del capitale e degli interessi pattuiti) secondo quanto previsto nel piano di rimborso.

È possibile per il cliente chiedere ed ottenere l’estinzione anticipata del mutuo, rimborsando prima della scadenza le somme ricevute e, a volte, pagando una piccola penale (leggi “Risoluzione anticipata contratto di mutuo: costi e tasse“).

Il principio generale è che il contratto può essere sciolto anticipatamente solo con il consenso di entrambe le parti, ma vi sono delle importanti eccezioni. Le più importanti sono l’inadempimento nei rimborsi programmati e la clausola risolutiva espressa.

Mancato pagamento delle rate: quando provoca la risoluzione del contratto di mutuo?

La legge [1] dispone che la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento di almeno sette rate, anche non consecutive. Si intende ritardato pagamento quello effettuato tra i 30 ed i 180 giorni dalla scadenza di ciascuna rata. Oltre il 180° giorno, anche il mancato pagamento di una sola rata legittima la risoluzione del contratto. Invece, il pagamento che avviene entro i 30 giorni dalla scadenza della rata non è considerato tardivo.

Perciò, devi sapere che:

• se paghi entro i 30 giorni successivi alla scadenza di ciascuna rata, il contratto non può essere risolto, ma la banca può chiedere gli interessi di mora [2];
• se il numero complessivo di rate pagate tra il 30° ed il 180° giorno dalle rispettive scadenze arriva a sette, la banca può risolvere il contratto a sua discrezione e automaticamente;
• quando c’è una sola rata non pagata oltre 180 giorni dalla sua scadenza, la banca può recedere dal mutuo anche se le altre rate erano state saldate.

In tali casi, è la legge stessa a considerare grave l’inadempimento del mutuatario e a permettere la risoluzione di diritto del contratto. In alternativa, la banca potrebbe chiedere l’adempimento coattivo del contratto e il pagamento delle rate scadute, più gli interessi di mora [3]; ma la risoluzione del contratto è più conveniente per l’istituto di credito, perché consente di ottenere la restituzione immediata del mutuo, con il rimborso integrale della somma data in prestito.

La clausola risolutiva espressa nel contratto di mutuo

L’altra ipotesi di

risoluzione di diritto del contratto di mutuo è quella della clausola risolutiva espressa [4]. Già al momento della stipula del contratto le parti possono prevedere alcuni casi – ulteriori e diversi dal mancato pagamento delle rate – che consentono di risolvere il contratto in modo automatico. Il vantaggio che offre questa clausola sta nel fatto che la risoluzione può essere chiesta ed applicata inviando una normale lettera raccomandata, senza dover intraprendere una causa per giudicare la gravità dell’inadempimento.

Così la banca, se si verifica una delle condizioni previste nella clausola risolutiva espressa, potrà inviare al mutuatario una lettera di revoca del mutuo, grazie alla quale ottiene lo scioglimento dal vincolo contrattuale. La cessazione del rapporto comporta il dovere di restituire le somme concesse in finanziamento. Se il mutuatario non provvederà spontaneamente, la banca potrà avviare le procedure di recupero coattivo del credito, avvalendosi dell’ipoteca già apposta sull’immobile proprio in funzione di garanzia dall’inadempimento.

Le false dichiarazioni giustificano la revoca del mutuo?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [5] ha deciso il caso di un mutuatario che aveva dichiarato falsamente di essere nelle condizioni di fruire di un mutuo agevolato, affermando di non essere proprietario di altri immobili oltre quello finanziato attraverso la concessione del mutuo.

Il punto controverso era che la clausola risolutiva espressa era generica: per legge essa è invalida quando opera un mero richiamo alla violazione di tutte le obbligazioni imposte dal contratto di mutuo, perché si risolve in una clausola di stile [6]; ma la Suprema Corte ha affermato che «per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell’inadempimento di una o più obbligazioni specificatamente determinate nel contratto o in altro atto o documento alle quale le parti abbiano fatto espresso riferimento, come la dichiarazione di essere nelle condizioni di fruire del mutuo a tasso agevolato o a quelle previste nella domanda di concessione».

In quel caso, dunque, la falsa dichiarazione rilevava ai fini della risoluzione di diritto del contratto da parte della banca, e la clausola risolutiva espressa è stata ritenuta valida. Puoi leggere la pronuncia per esteso nel riquadro “sentenza” al termine di questo articolo.