Dopo quasi 24 mesi di politica monetaria restrittiva, a giugno 2024 il tasso di riferimento della BCE è sceso dello 0,25%, influenzando positivamente le migliori offerte di mutuo per privati e famiglie. La media dei migliori tassi fissi è passata dal 2,5% del primo trimestre 2024 al 2,2% nel secondo trimestre. La domanda di mutui è in continua crescita, registrando un aumento del 3,4% nel primo semestre del 2024. Le prospettive indicano ulteriori riduzioni dei tassi Euribor entro luglio 2025, creando aspettative di un’accelerazione delle erogazioni di mutui nei prossimi trimestri.
Il numero di compravendite immobiliari ha segnato una nuova contrazione del 7,2% nel primo trimestre del 2024, mentre il prezzo al metro quadrato degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario è tornato a crescere del 2,5% nel secondo trimestre del 2024.
La riduzione degli indici di riferimento Euribor e IRS, insieme al lancio di nuove offerte di mutuo con spread scontati da parte dei principali istituti bancari, ha rilanciato l’interesse per i mutui di surroga a tasso fisso nel primo semestre dell’anno. La domanda di mutui di surroga ha trainato la ripresa del mercato dei mutui registrata nel corso del primo semestre del 2024. Dopo anni di rallentamento, il primo semestre del 2024 ha segnato un’inversione di tendenza con una crescita del 3,4% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Il calo degli indici di riferimento e l’introduzione di nuove offerte commerciali competitive hanno portato a un significativo aumento delle richieste di surroghe. La domanda di mutui per acquisto casa risulta più legata alle prospettive economiche e reddituali dei nuovi acquirenti e potrebbe beneficiare più lentamente della contrazione dei tassi di interesse.
Nel dettaglio, sul canale online la domanda di mutui di surroga ha rappresentato il 43% del totale richieste nel secondo trimestre del 2024. Nonostante il recente taglio al Tasso BCE, rimane invariata l’elevata differenza tra indici IRS e indici Euribor. Di conseguenza, continua la polarizzazione della domanda di nuovi mutui sul canale online verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 99% delle preferenze.
Per quanto riguarda le migliori offerte di mutuo casa a tasso fisso, considerando un esempio tipico (mutuo acquisto casa da ?140.000 con valore immobile da ?220.000 e durata 20 anni), un richiedente di 35 anni poteva rilevare nel secondo trimestre del 2024 un tasso fisso medio pari al 2,22% con una rata mensile di ?608. Nel primo trimestre del 2024 il miglior tasso fisso medio era del 2,56% con una rata mensile fissa di ?632.
Il calo dei tassi registrato nel secondo trimestre del 2024 ha portato a una riduzione del miglior tasso medio pari allo 0,34%, generando un risparmio in interessi pari a quasi ?5.800.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale, nel primo trimestre del 2024 il numero delle compravendite si è contratto del 7,2% rispetto al corrispondente trimestre del 2022. Sull’intero anno 2023 le compravendite residenziali sono risultate in contrazione del 9,6%. Nel corso del primo trimestre del 2024 la percentuale delle compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa è cresciuta al 38,6% rispetto al livello minimo storico del precedente trimestre.
I valori degli immobili oggetto di garanzia ipotecaria hanno registrato un incremento nel secondo trimestre del 2024 segnando un +2,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli immobili usati hanno registrato un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +2,9%, mentre gli immobili nuovi hanno segnato un incremento del +4,2%. Gli immobili ristrutturati hanno mostrato una crescita più moderata pari al +2,2%.
Le crescite dei valori sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari. Gli incrementi dei prezzi al metro quadrato sono infatti solo nominali; in termini reali si osservano riduzioni. A livello territoriale, il maggiore incremento si rileva nel Nord-Est con un +4,1%, mentre Sud e Isole e Centro registrano rispettivamente aumenti del +3,3% e +2,6%. Il Nord-Ovest segna invece una leggera contrazione dello -0,2%. Il valore medio dell’immobile oggetto di garanzia rimane stabile attorno ai 170.000 euro.
Queste evidenze emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui CRIF aggiornata al secondo trimestre del 2024.
“Archiviato un 2023 con una riduzione dei volumi di compravendita”, afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services. “Considerando i dati relativi alla quota delle compravendite finanziate da mutuo si deduce che il mercato è guidato da chi non deve ricorrere al finanziamento bancario”.
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