Continuano a calare le rate dei mutui dopo il nuovo taglio ai tassi di interesse di 25 punti base da parte della Bce. Buone notizie, quindi, per i proprietari di casa e per chi vuole comprarne una, dopo anni di difficoltà visto il costo record del denaro in tutta Europa. L’effetto della sforbiciata è immediato per i mutui a tasso variabile, ma incide anche sulle nuove offerte a tasso fisso, che negli ultimi mesi stanno risultando via via sempre meno costose. Le domande fondamentali, a questo punto, sono tre: Il costo dei mutui calerà ancora? Quando conviene aprirne uno? Meglio fisso o variabile?
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Partiamo con il dire che il mercato si attende nuovi tagli del costo del denaro da parte della Bce. «Abbiamo già avuto due ribassi dei tassi, uno a giugno e uno a settembre. La nostra idea – spiega Gregorio De Felice, capo economista di Intesa Sanpaolo – è che a ottobre la presidente Christine Lagarde si prenda una pausa, preferendo la cautela e che ci sia poi un terzo ribasso a dicembre, per un totale di 75 punti base di riduzione». De Felice sottolinea che «poi nel 2025 auspicabilmente avremo altri ribassi dei tassi, ma non scommetterei più di tanto sull’entità. Abbiamo una previsione di altri 75 o 100 punti base di riduzione, ma tutto dipenderà dall’andamento dei dati e anche dall’andamento dei profitti».
Le rate dei mutui ad agosto
Tutto questo che effetto avrà sui mutui? Al momento gli ultimi dati ufficiali fanno riferimento al mese di agosto. Secondo il rapporto mensile dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana, il tasso medio sui nuovi mutui ipotecari alle famiglie è restato stabile al 3,44%, invariato rispetto al mese precedente, quando aveva raggiunto i minimi da 19 mesi. È calato invece il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese, al 5,07% rispetto al 5,27% di luglio.
Il tasso sui mutui che resta stabile ad agosto si può spiegare con la ripresa dei mutui a tasso variabile, perché, secondo il vice direttore generale vicario dell’Abi, Gianfranco Torriero, «c’è chi ricomincia a scommettere su tassi che in prospettiva scenderanno». Inoltre agosto è un mese «con poche transazioni», ha aggiunto.
La dinamica al ribasso, però, verrà accelerata dalla scelta della Bce di tagliare il costo del denaro. La Banca centrale europea, nell’ultima riunione di settembre, ha confermato il taglio dei tassi di 25 punti base. Determinando una vera e propria boccata d’ossigeno per i mutuatari con un mutuo a tasso variabile. Se prendiamo ad esempio chi ha un mutuo “medio” di recente sottoscrizione da 126.000 euro in 25 anni con rapporto mutuo/valore della casa (Ltv) pari al 70%, secondo gli esperti di Facilte.it avrà un alleggerimento della rata di circa 18 euro. Quasi 220 euro in un anno.
Quanto si risparmierà nei prossimi mesi sui mutui a tasso variabile
L’Euribor, il parametro finanziario di riferimento per i mutui variabili, ad agosto ha poi mostrato un importante trend al ribasso. L’indice a tre mesi, ad esempio, in trenta giorni è sceso di oltre 10 punti base, passando dal 3,64% al 3,52%. Nei primi 11 giorni di settembre, poi, il tasso Euribor a tre mesi è stato in media del 3,46% (3,55% la media di agosto), in diminuzione di 54 punti base rispetto al valore massimo registrato a ottobre 2023.
Secondo le simulazioni di Facile.it questo calo potrebbe tradursi, già questo mese, in un alleggerimento della rata, sempre per un mutuo medio, di almeno 12 euro. Sono 144 euro da pagare in meno ogni dodici mesi. Anche guardando alla fine dell’anno, analizzando l’andamento dei Futures (titoli finanziari speculativi basati sulle aspettative) sugli indici Euribor, il mercato si attende un calo di ulteriori 20 euro al mese sulle rate. Il risparmio a Capodanno potrebbe così raggiungere i 600 euro complessivi su base annua. Da qui alla metà del prossimo anno, poi, i tagli potrebbero superare gli 85 euro complessivi al mese, in scia con nuove sforbiciate al costo del denaro da parte della Bce.
Quindi, prendendo l’andamento della rata di un mutuo medio variabile, 126.000 euro in 25 anni sottoscritto a inizio 2022, con rapporto mutuo/valore della casa (Ltv) al 70%, la rata, arrivata ad agosto a 733 euro, potrebbe scendere a circa 721 euro a settembre. Poi potrebbe calare ancora, stando ai Futures, a 683 euro entro la fine dell’anno e a 641 entro giugno 2025.
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Nuove offerte più vantaggiose per i mutui a tasso fisso
Sono però molto distanti i livelli di gennaio 2022, prima che la guerra in Ucraina e la crisi energetica facessero esplodere la fiammata inflazionistica. Due anni e mezzo fa la stessa rata del mutuo costava 456 euro al mese, circa 277 euro in meno, con un conto annuo da oltre 3mila euro di differenza.
Secondo la fotografia di Facile.it continua poi a migliorare anche l’offerta di mutui a tasso fisso e, in particolare, quella dei mutui green (per immobili efficienti dal punto di vista energetico, di classe A o B). I prestiti di questo tipo beneficiano delle aspettative del mercato sul nuovo taglio dei tassi di interesse e anche del calo ad agosto degli indici Irs, il tasso interbancario di riferimento. Il tasso Irs a 10 anni (molto usato nei mutui) è stato in media del 2,45% nei primi 11 giorni di settembre (2,50% ad agosto), in diminuzione di 107 punti base rispetto al valore massimo di ottobre 2023.
Dati alla mano, guardando alle migliori offerte disponibili online per un mutuo standard (126.000 euro in 25 anni con Ltv al 70%), i tassi fissi partono da un Tan (Tasso annuo nominale) pari al 2,80%, vale a dire da una rata mensile di 584 euro (valori che scendono a 2,44% e rata a 561 euro in caso di mutuo green). Per quanto riguarda i migliori tassi variabili, invece, le offerte disponibili online partono da un tasso (Tan) pari a 4,24%, con una rata mensile di circa 675 euro: valore in calo rispetto ai mesi precedenti, ma comunque ancora più alto rispetto al fisso.
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Meglio il tasso fisso o il variable?
Ma quindi, per chi volesse comprare casa e sottoscrivere un mutuo, meglio puntare sul fisso o sul variabile? «Il mutuo – spiegano gli esperti di Facile.it – è un prodotto sartoriale che va cucito sulla base delle esigenze e caratteristiche dei mutuatari, pertanto non esiste in assoluto una scelta giusta o sbagliata quando si parla di tasso; per prendere la decisione devono essere valutati numerosi fattori come, ad esempio, la posizione reddituale e lavorativa del richiedente, la tipologia di acquisto, la propensione al rischio, la durata del finanziamento e via dicendo. In questo momento di mercato i tassi fissi restano ancora nettamente più convenienti rispetto a quelli variabili. Il calo c’è stato, ma non è ancora sufficiente per incidere significativamente sull’attuale offerta bancaria».
Secondo le simulazione di Facile.it chi sceglie oggi un tasso variabile partirebbe non solo con una rata più alta di almeno 90 euro, ma non avrebbe comunque la garanzia che questa possa scendere, nel medio periodo, al di sotto di quella fissa. «Per chi dovesse scegliere oggi un tasso fisso – ricordano gli esperti di Facile.it – rimane comunque l’opzione di surrogare in futuro, passando eventualmente anche ad un tasso variabile qualora effettivamente questi dovessero diventare effettivamente più economici rispetto ai fissi». Tenendo a mente che, però, il tasso fisso non cambia anche in caso di shock macroeconomici (come è stata la crisi enegetica che ha fatto esplodere l’inflazione), mentre il tasso variabile è per definizione soggetto alle oscillazioni.
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Quando conviene aprire un mutuo
In questo momento dunque, secondo gli esperti, il mutuo a tasso fisso potrebbe essere ancora maggiormente vantaggioso, mentre nei prossimi mesi il tasso variabile, in caso di ripetuti tagli del costo del denaro da parte della Bce, potrebbe convenire sempre di più guardando al lungo periodo. Per scegliere il momento più adatto in cui aprire un mutuo, concludono i tecnici di Facile.it, «è indispensabile partire dalla propria necessità e dalle offerte bancarie e immobiliari che si trovano, tenendo a mente che le prospettive future parlano di offerte di mutui, sia a tasso fisso che a tasso variabile, sempre più convenienti nei prossimi mesi, anche se il quadro potrebbe cambiare radicalmente in caso di nuovi shock macroeconomici ad oggi imprevedibili».
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