Si può affittare la casa acquistata con le agevolazioni? #finsubitoagevolazioni

Quando e come si può legittimamente dare in locazione l’immobile comprato con i benefici fiscali senza incorrere in decadenze e revoche.

Parecchi lettori ci domandano se si può affittare la casa acquistata con le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto dell’abitazione principale, con l’imposta di registro al 2% anziché al 9% (o, se si compra dal costruttore, con l’Iva al 4% invece che al 10%) e con le imposte ipotecarie e catastali abbattute rispetto alle aliquote ordinarie.

Analoghe agevolazioni sono previste – seppur in via temporanea e non stabile come quelle vigenti per la prima casa – in favore degli acquisti di immobili ad uso abitativo da parte degli under 36, che possono beneficiare dell’azzeramento completo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (per l’Iva è previsto il riconoscimento di un credito d’imposta di valore pari a quella versata) ed anche godere di facilitazioni nell’ottenimento del mutuo destinato a finanziare l’acquisto.

Il quesito che tratteremo riguarda tutti coloro che hanno comprato un immobile per farne la propria abitazione principale ma poi, per vari motivi, hanno deciso di vivere altrove e, pertanto, vorrebbero mettere a rendita quella casa dandola in locazione: si chiedono se è consentito farlo senza incorrere nella perdita delle agevolazioni, con il conseguente recupero, da parte dell’Agenzia delle Entrate, di tutte le imposte risparmiate e non versate.

Agevolazioni prima casa: il requisito della residenza

Com’è noto, uno dei fondamentali requisiti per usufruire del cosiddetto “bonus prima casa” è quello di avere la residenza nel medesimo Comune in cui è ubicato l’immobile – non necessariamente nello stesso appartamento – o di impegnarsi a stabilirla entro 18 mesi dalla data di acquisto, e in tal caso la dichiarazione di impegno deve essere riportata espressamente nel rogito notarile di compravendita. È anche possibile fruire delle agevolazioni per la prima casa ubicata nel Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività lavorativa, anziché nel Comune di residenza.

Per avere i benefici prima casa basta avere la residenza nel Comune in cui essa si trova: non è necessario trasferirsi proprio in quell’abitazione.

L’essenziale è che non si possiedano, contemporaneamente all’acquisto agevolato, altri immobili ad uso abitativo sull’intero territorio nazionale e per i quali le agevolazioni sono già state ottenute: in tal senso, la prima casa deve essere intesa anche come unica casa.

A tal proposito, l’acquirente per poter ottenere le agevolazioni deve dichiarare:

• di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile ad uso abitativo situato nel territorio del Comune in cui si trova la casa da comprare con le agevolazioni;
• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, sull’intero territorio nazionale dei diritti di proprietà o di altri diritti reali (usufrutto, uso e abitazione) su un altro immobile, ubicato in qualsiasi parte del territorio nazionale, per il quale si è già fruito delle agevolazioni prima casa (altrimenti è concesso un anno di tempo per vendere o donare tale immobile).

C’è, inoltre, l’obbligo – a pena di perdita delle agevolazioni concesse – di non vendere la casa comprata con le agevolazioni nei primi 5 anni dall’acquisto, salvo il caso in cui, entro un anno dall’avvenuta vendita, si proceda al riacquisto di un altro immobile avente la medesima finalità di abitazione principale.

I casi concreti che possono presentarsi, sono, quindi, quelli di chi:

• già vive e risiede – o lavora – nel Comune ove si trova l’immobile che sta comprando con le agevolazioni prima casa, e in tal caso non occorre altro;
• è residente fuori da tale Comune (in qualsiasi altra località d’Italia o anche all’estero), e allora per usufruire delle agevolazioni deve impegnarsi a porre la propria residenza nel Comune ove è ubicata la sua nuova “prima casa”: il cambio di residenza deve avvenire entro il termine tassativo di 18 mesi successivi alla data di acquisto, a pena di decadenza dalle agevolazioni concesse, che verranno revocate dall’Agenzia delle Entrate;
• a prescindere dal luogo di residenza, è proprietario o comproprietario di un altro immobile sito in Italia e che aveva già acquistato, anche in un Comune diverso da quello attuale, con le agevolazioni prima casa: se vuole ottenerle di nuovo, dovrà disfarsi della proprietà di quell’immobile entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Affitto prima casa senza perdere le agevolazioni

Da quanto detto finora, avrai compreso che il vero nodo non sta nella possibilità di affittare la casa presa con le agevolazioni, bensì nell’obbligo di residenza. Ma la normativa fiscale richiede, come abbiamo visto, soltanto che essa sia fissata entro 18 mesi (se non era già stata stabilita prima) – nel Comune del luogo in cui si trova l’immobile oggetto delle agevolazioni, e non anche che sia ivi mantenuta nel prosieguo (la perdita delle agevolazioni si verifica, invece, in caso di rivendita infraquinquennale, salvo il caso del riacquisto entro un anno).

Oltretutto, il luogo di residenza non deve necessariamente coincidere proprio con la casa comprata con le agevolazioni: basta che si trovi nel medesimo Comune, quindi, diversamente da quanto molti credono, non occorre andare ad abitare proprio in quella “prima casa”.

In sintesi: l’affitto della prima casa non fa perdere i benefici, perché tra i requisiti necessari per le agevolazioni non è compresa la destinazione ad abitazione principale dell’acquirente.

La legge non menziona espressamente la locazione, o affitto che dir si voglia, come causa ostativa al riconoscimento delle agevolazioni o come motivo di revoca o decadenza dalle stesse. Ciò diversamente da quanto prevede, come abbiamo visto, per numerose altre ipotesi (proprietà di altro immobile, mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, vendita infraquinquennale senza riacquisto, ecc.).

Pertanto, è possibile disporre della “prima casa” affittandola a terzi, come avviene, ad esempio se il contribuente rimane a vivere con i genitori, o va ad abitare altrove insieme al coniuge o al compagno, o anche da solo, affittando a sua volta un appartamento. Ciò è consentito anche perché – come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 1/1994, richiamata dalla circolare n. 18/E/2013 – la locazione non comporta la perdita di possesso dell’immobile (del quale l’inquilino è un semplice detentore).

Viceversa, e applicando il medesimo principio, nel caso opposto riguardante chi – anziché prendere – ha dato in affitto a terzi un immobile idoneo ad abitazione non potrà fruire delle agevolazioni, perché al momento dell’acquisto manterrebbe il possesso di un’unità immobiliare diversa dalla sua “prima casa”, così non rispettando i requisiti basilari di non possidenza di altre abitazioni che abbiamo menzionato sopra e non potendo validamente rendere le relative dichiarazioni nell’atto notarile.

Altri modi legittimi di utilizzo della prima casa

Non essendo obbligatorio andare ad abitare proprio nella casa acquistata con le agevolazioni, si potrebbe legittimamente lasciarla sfitta, vuota, disabitata e inutilizzata, purché – come abbiamo più volte sottolineato – il contribuente rimanga residente, o continui a lavorare, nel medesimo Comune, ma non per sempre, come vedremo fra poco.

È anche possibile continuare a vivere in affitto nella casa in cui si abitava prima dell’acquisto agevolato, anche in questo caso rispettando la condizione della residenza nello stesso Comune.

Un’ulteriore conferma a tutto quanto detto finora deriva dal fatto che l’Agenzia delle Entrate (risposta a interpello n. 399/2022) ha riconosciuto la possibilità per il contribuente, una volta ottenute le agevolazioni poiché in possesso dei requisiti richiesti, può effettuare lo spostamento successivo della propria residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato, senza incorrere nella decadenza dai benefici. Nello stesso senso si era espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 14510/2016.

Tassazione dei canoni di locazione percepiti

I canoni di locazione percepiti dall’affitto dell’abitazione (agevolata o meno) costituiscono reddito imponibile e vanno dichiarati ai fini Irpef.

La tassazione può seguire gli ordinari scaglioni basati sul reddito complessivo annuo del proprietario, con aliquote che vanno dal 23% fino a 28mila euro al 43% per la porzione eccedente i 50mila euro, oppure il contribuente può optare per la cedolare secca, con una flat tax fissa al 21% del valore annuo della locazione e indipendente dagli altri redditi; l’aliquota è ridotta al 10% per gli immobili affittati a canone concordato.

La scelta della cedolare secca in luogo dell’Irpef ordinaria può essere effettuata contestualmente alla registrazione del contratto di locazione, e così avrà effetto immediato, o in seguito, durante qualsiasi momento dell’arco di validità del contratto, e in tal caso decorrerà dall’anno d’imposta successivo.

Esenzione Imu

Infine, bisogna evidenziare che, in caso di affitto dell’abitazione comprata con le agevolazioni fiscali, si perde l’esenzione dal pagamento dell’Imu, che è prevista soltanto nei casi di residenza anagrafica e dimora effettiva in quell’immobile; i due requisiti devono essere compresenti ed è evidente che non si verificano nel caso dell’appartamento locato (o anche dato in comodato gratuito) ad altri soggetti, salvo l’eventuale caso dell’affitto parziale, limitato ad alcune stanze, mentre il proprietario continua a vivere nella stessa casa.