Intestare prima casa al figlio: IMU, bonus e usufrutto #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

Quali sono le conseguenze fiscali e legali dell’intestazione di una casa al figlio? Analizziamo IMU, bonus prima casa e usufrutto per i genitori.

L’intestazione di una casa al figlio è una scelta diffusa per ragioni affettive, successorie e di pianificazione patrimoniale. Inoltre ha importanti implicazioni in termini di imposte, agevolazioni e diritti di utilizzo dell’immobile che ne discendono. È fondamentale quindi comprendere appieno le conseguenze di tale atto, per evitare spiacevoli sorprese e tutelare gli interessi di tutte le parti coinvolte. Questo articolo si propone di analizzare nel dettaglio quali sono le conseguenze per il figlio quando si intesta a lui la casa in termini di IMU, di bonus prima casa e di usufrutto dei genitori. Ne parleremo meglio qui di seguito rispondendo alle più comuni domande.

Come si intesta la casa al figlio?

Per intestare la casa al figlio è necessario un atto di donazione che deve avvenire necessariamente dinanzi al notaio e a due testimoni.

Si può intestare casa a un figlio minorenne ma, in tal caso, devono essere presenti i genitori che ne diverranno usufruttuari fino alla maggiore età del bambino.

Se si intesta una casa al figlio, per lui è prima casa?

L’atto di donazione di una casa può usufruire del cosiddetto bonus prima casacon le seguenti agevolazioni fiscali:

• l’imposta di registro passa dal 9% al 2%,
• l’imposta ipotecaria e catastale, anziché essere rispettivamente al 2% e all’1%, sono dovute in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

È bene rammentare che tali imposte sono dovute dall’acquirente (in caso di vendita) o dal donatario (in caso di donazione). Ma se quest’ultimo è minore a pagare saranno i suoi genitori.

È possibile usufruire dei suddetti benefici fiscali sulla prima casa solo se sussistono i seguenti requisiti:

• il beneficiario non ha un altro immobile per il quale abbia già usufruito di tale agevolazione fiscale. In caso contrario, detto bene andrà ceduto entro 1 anno dal nuovo rogito;
• il beneficiario non ha altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova quello donato;
• il beneficiario trasferisce la propria residenza nel Comune ove si trova l’abitazione donata entro 18 mesi dalla donazione;
• l’abitazione non è di lusso (A/1, A/8 o A/9).

Le condizioni appena elencate devono essere verificate in capo al figlio (donatario) e non ai genitori (donanti). Dunque, ben può essere che, se il primo non ha altri immobili e rispetta tutti gli altri requisiti di cui sopra, la casa donata diventa per lui “prima casa” e quindi può usufruire del relativo bonus fiscale.

Il figlio dovrà pagare l’IMU sulla casa intestata?

Il figlio diventa il soggetto passivo dell’IMU in quanto titolare del diritto di proprietà. Se minorenne, l’IMU graverà sui suoi genitori in quanto peraltro usufruttuari. Tuttavia l’IMU non è dovuto se l’immobile è adibito ad abitazione principale del figlio e (se convivente ancora con i genitori) di questi ultimi. Affinché quindi non si debba versare l’IMU è necessario che il donatario:

• abbia la residenza nella stessa casa donata;
• viva effettivamente e in via abituale nella casa donata.

Dunque, un semplice cambio di residenza non basta per evitare l’Imposta municipale.

È chiaro quindi che se il figlio abita già stabilmente con i genitori in un altro immobile, la casa donata – per quanto possa usufruire potenzialmente del “bonus prima casa” di cui abbiamo parlato sopra – non godrà invece anche dell’esenzione IMU.

Se la casa intestata al figlio non è la sua abitazione principale, sarà soggetto al pagamento dell’IMU con l’aliquota prevista dal Comune per le seconde case.

Se il figlio non vive nell’immobile ricevuto in donazione ma lo concede in comodato gratuito ai genitori, la base imponibile IMU si riduce al 50% a condizione che:

• il contratto di comodato sia registrato;
• il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Usufrutto dei genitori

I genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno entrambi l’usufrutto legale dei beni del figlio minorenne fino al compimento della maggiore età. Ciò vale anche sull’immobile che gli stessi genitori hanno prima donato al proprio figlio.

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni importanti:

Non sono soggetti ad usufrutto legale:

• i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
• i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione;
• i beni lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la responsabilità genitoriale o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto: la condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima;
• i beni pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la responsabilità genitoriale. Se uno solo di essi era favorevole all’accettazione, l’usufrutto legale spetta esclusivamente a lui.

È importante notare che l’usufrutto legale:

• non può essere oggetto di alienazione, pegno o ipoteca;
• non può essere oggetto di esecuzione da parte dei creditori per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

I frutti percepiti dall’usufrutto legale sono destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione dei figli.

I genitori possono riservare l’usufrutto della casa intestata al figlio?

I genitori possono anche intestare la casa al figlio donandogli solo la nuda proprietà e riservandosi l’usufrutto vita natural durante (ossia fino alla loro stessa morte). In questo caso i genitori avranno il diritto di utilizzare la casa e di goderne dei frutti (ad esempio, affittarla) anche se la proprietà è intestata al figlio.

In questo caso:

• il figlio avrà la nuda proprietà dell’immobile e ne diverrà pieno proprietario solo quando cesserà l’usufrutto dei genitori (ad esempio con il loro decesso);
• i genitori potranno abitare la casa o darla in affitto, incassando i canoni di locazione;
• il figlio potrà vendere la casa ma i genitori non perderanno il loro diritto di usufrutto;