Nel nostro ordinamento esistono diverse modalità per trasferire un immobile a un figlio usufruendo di agevolazioni fiscali, come l’esenzione dall’imposta sulle donazioni entro certi limiti e riduzioni sulle imposte ipotecarie e catastali
Per intestare un immobile a un figlio, è necessario redigere un atto notarile (atto pubblico) alla presenza di due testimoni. Infatti, una scrittura privata non è idonea a trasferire una proprietà e può essere impugnata senza limiti di tempo. Con riferimento ai costi, oltre al pagamento della parcella del notaio, è necessario pagare le seguenti imposte:
- imposta sulle donazioni;
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale.
Per quanto riguarda l’imposta sulle donazioni, questa corrisponde al 4% del valore catastale dell’immobile. Tuttavia, essa non è dovuta se il valore dell’immobile è inferiore a 1 milione di euro (1,5 milioni se il figlio è affetto da grave disabilità). Se il valore dell’immobile supera 1 milione, il 4% si applica solo all’eccedenza. Ad esempio, per una villa del valore di 1,2 milioni di euro, l’imposta sarebbe calcolata al 4% solo sui 200 mila euro eccedenti.
Oltre all’imposta sulle donazioni, si applicano l’imposta ipotecaria e quella catastale:
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- per l’imposta ipotecaria, l’aliquota è del 2%, ma si riduce a 50 euro fissi se l’immobile è considerato prima casa per il donatario;
- per l’imposta catastale, l’aliquota è dell’1%, anch’essa ridotta a 50 euro per la prima casa.
Per stabilire il valore imponibile degli immobili, si seguono questi criteri:
- per i terreni edificabili, il valore imponibile è quello di mercato;
- per immobili diversi dai terreni edificabili (terreni non edificabili e fabbricati), il valore imponibile è basato sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando il reddito dominicale o la rendita catastale con specifici coefficienti.
In particolare, i coefficienti sono:
- terreni non edificabili: 112,50;
- fabbricati di categoria A/10 e gruppo D: 63;
- fabbricati del gruppo B: 147;
- fabbricati di categoria C/1 e gruppo E: 42,84;
- altri fabbricati (inclusi gli immobili residenziali): 126;
- immobili per i quali è prevista l’agevolazione prima casa: 115,5.
Il figlio donatario può beneficiare delle agevolazioni sulle imposte ipotecarie e catastali, a patto che l’immobile sia la sua prima casa e siano rispettati i seguenti requisiti:
- l’immobile deve essere classificato catastalmente in una categoria diversa da A/1 (abitazione di lusso), A/8 (villa) e A/9 (castello);
- deve trovarsi nel Comune di residenza del donatario o in quello dove svolge la sua attività lavorativa, oppure il donatario deve stabilirvi la propria residenza entro 18 mesi dalla data della donazione;
- il donatario non deve essere proprietario, in comunione o esclusivamente, di altri immobili abitativi nel Comune della donazione;
- non deve possedere, neanche parzialmente, altri immobili abitativi su tutto il territorio nazionale con l’agevolazione prima casa o, in caso contrario, deve impegnarsi a cederne la proprietà entro un anno dalla donazione.
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