Acquisto casa con trascrizione “pignoramento” sulla visura ipotecaria: si può?
Prima di procedere all’acquisto di un immobile, è sempre buona regola effettuare una visura ipotecaria per verificare se il bene è al centro di una controversia legale, se è stato pignorato o ipotecato. Tutto ciò si può scoprire recandosi all’Ufficio di Registro presso l’Agenzia delle Entrate. Ma che succede se dall’esito del controllo dovessero risultare delle trascrizioni pregiudizievoli? Si può comprare casa con un pignoramento registrato?
Vediamo cosa dice la legge a riguardo, quali sono i diritti dell’acquirente e gli obblighi del venditore.
Cos’è un pignoramento immobiliare?
Il pignoramento immobiliare è un atto con cui un soggetto, per ottenere il pagamento di un proprio credito, chiede al giudice di “bloccare” una casa, un terreno, un magazzino o qualsiasi altro immobile di proprietà del debitore e di assoggettarlo all’asta giudiziaria.
Il bene viene così venduto al miglior offerente, affinché il creditore possa soddisfarsi sul prezzo ricavato.
Con la parola “pignoramento” si fa riferimento sia all’intera procedura di esecuzione forzata immobiliare, sia all’atto stesso (notificato al debitore) con cui detta procedura prende il via.
Secondo l’art. 2914 cod. civ., non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante le vendite di beni immobili trascritte successivamente al pignoramento. Pertanto, un eventuale atto di compravendita trascritto dopo la procedura esecutiva non è opponibile al creditore procedente e agli altri creditori intervenuti nell’esecuzione.
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Se è possibile vendere un immobile ipotecato (in tal caso però l’acquirente “eredita” l’ipoteca e, qualora il venditore non paghi il debito, il bene potrà essere pignorato), non si può invece vendere un immobile a pignoramento già iniziato (salvo, come vedremo a breve, con il consenso del creditore).
Obblighi del notaio
Il notaio ha l’obbligo di effettuare le visure ipotecarie e di informare le parti dell’esistenza di eventuali ipoteche, pignoramenti o cause in corso sull’immobile. L’omissione di tali verifiche costituisce negligenza professionale e può comportare responsabilità nei confronti dell’acquirente con conseguente obbligo di risarcimento del danno (Cass. sent. n. 25026/2024).
Si può comprare una casa pignorata?
L’acquisto di un immobile tra privati su cui risulta trascritto un pignoramento immobiliare è possibile, ma presenta significativi rischi e implicazioni legali che devono essere attentamente valutati.
L’acquisto può avvenire in due modi:
- partecipando all’asta e aggiudicandosi il bene. In questo modo, l’acquirente ottiene il bene libero da gravami, poiché il decreto di trasferimento comporta la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
- acquistando l’immobile prima dell’asta: in tale ipotesi, si negozia con il venditore e il creditore l’estinzione del pignoramento. Ci deve quindi essere l’accordo di tre soggetti dinanzi al notaio: l’acquirente, il proprietario-debitore e il creditore-procedente. A seguito del pagamento del prezzo, il creditore deve rinunciare alla procedura con istanza depositata in cancelleria affinché il giudice liberi il bene dal pignoramento, autorizzando anche la cancellazione dell’ipoteca. Si ricorre a questa soluzione quando il debitore, in corso di pignoramento, riesce a trovare un terzo che offra un prezzo superiore a quello ottenibile tramite l’asta.
Quali sono i rischi di comprare una casa pignorata?
Comprare una casa con un pignoramento registrato comporta alcuni rischi:
- se il creditore non rinuncia al pignoramento e non cancella l’ipoteca, l’acquirente potrebbe perdere il bene;
- il debitore, sapendo che l’immobile sarà venduto, potrebbe non aver interesse a rivelare eventuali vizi o difetti;
- durante la procedura esecutiva, è verosimile che il debitore non abbia pagato il condominio. L’acquirente risponderà degli insoluti maturati nell’anno del rogito e in quello precedente.
Come tutelarsi?
Per tutelarsi, l’acquirente deve:
- prima di comprare l’immobile, eseguire una visura ipotecaria per verificare se il bene è gravato da pignoramenti o altri vincoli. La visura ipotecaria è un documento che riporta tutti gli atti registrati sull’immobile, compresi i pignoramenti;
- stipulare un contratto preliminare con clausole specifiche che tutelino l’acquirente;
- rivolgersi a un notaio e/o a un avvocato per ottenere consulenza legale durante la compravendita.
È possibile cancellare un pignoramento prima dell’asta?
Sì, il pignoramento può essere cancellato se il debitore paga il debito o se il creditore rinuncia al pignoramento.
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Cosa succede se l’immobile viene venduto all’asta?
Se l’immobile viene venduto all’asta, l’acquirente perde il diritto sull’immobile, anche se aveva firmato un compromesso e pagato una caparra. Potrà tutt’al più chiedere al venditore il doppio della caparra o il maggior danno subito.
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