Mutuo intestato a persona diversa dal proprietario: cosa sapere — idealista/news #finsubito prestito immediato

È possibile che il mutuo venga intestato a una persona diversa dal proprietario? Si tratta di un’opzione molto comune, soprattutto in ambito familiare: si pensi, ad esempio, ai genitori che decidono di intestarsi il finanziamento per la casa del figlio.

In genere, se l’intestatario ha una posizione reddituale solida, le banche non si oppongono a questa soluzione. Tuttavia, è sempre utile utilizzare strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Chi fa il mutuo deve intestarsi la casa?

Per comprendere quando sia possibile intestare un finanziamento a una persona diversa dal proprietario dell’immobile, è innanzitutto necessario rispondere a un dubbio comune: chi sottoscrive il mutuo deve obbligatoriamente intestarsi casa?

La risposta è molto semplice: l’ordinamento italiano non prevede alcun divieto nell’identificare due soggetti diversi in qualità, rispettivamente, di mutuatario e proprietario dell’immobile. Come già accennato in apertura, si tratta peraltro di una situazione molto comune nel nostro Paese: spesso sono i genitori a intestarsi il mutuo sulla casa dei figli, quando non ancora economicamente autonomi.

Fatta questa premessa, ed eventualmente dopo aver verificato le relative procedure consultando una guida passo per passo al mutuo, ci si potrà quindi trovare in diverse situazioni:

• quella di un mutuo intestato a un soggetto diverso dal proprietario, quindi privo di qualsiasi quota di proprietà nell’immobile;
• quella di un mutuo intestato a un soggetto diverso dal proprietario principale, che tuttavia detiene una quota di proprietà dell’immobile;
• un mutuo cointestato, dove però è solo un soggetto a provvedere materialmente al pagamento del finanziamento.

Naturalmente, il merito all’uso effettivo dell’immobile, le parti possono accordarsi autonomamente. A titolo meramente esemplificativo, il proprietario potrebbe decidere di concedere la disponibilità dell’immobile al soggetto intestatario del mutuo, con un contratto di comodato d’uso. 

Mutuo a carico di una persona diversa dal proprietario: cosa considerare

Evidenziato come non vi siano particolari vincoli nell’intestare un mutuo a una persona diversa dal proprietario dell’immobile, quali aspetti bisogna prendere in considerazione? Ad esempio, come avviene la richiesta alla banca e quali sono i relativi obblighi?

Come chiedere un mutuo senza essere proprietari dell’immobile

Innanzitutto, come si procede alla richiesta di mutuo senza essere proprietari dell’immobile? Di norma, la procedura è del tutto analoga a quella di un più classico finanziamento, con l’eventuale verifica di requisiti aggiuntivi di cui la banca potrebbe avere bisogno. In particolare:

• il mutuatario, ovvero la persona che si offre di provvedere al pagamento del mutuo per conto terzi, deve trovarsi in una situazione economica stabile, tale da garantire il rientro dal debito. Per questa ragione, l’istituto di credito eseguirà delle verifiche sul profilo reddituale del richiedente, in base ai requisiti di trasparenza e agli accordi di garanzia previsti dall’articolo 117 del Testo Unico Bancario;
• oltre alle verifiche reddituali e alle necessarie perizie sull’immobile, la banca potrebbe richiedere una documentazione aggiuntiva – ad esempio, un atto d’acquisto o una promessa di vendita – che identifichi chiaramente il proprietario dell’immobile;
• sebbene non strettamente necessario, può essere utile che il mutuatario e il proprietario elaborino un contratto, anche tramite scrittura privata, dove vengono ribaditi i relativi ruoli e obblighi di pagamento.

In caso la richiesta di mutuo dovesse essere approvata, la banca iscriverà un’ipoteca sull’immobile, a garanzia dell’effettivo pagamento del finanziamento nel tempo.

Cosa comporta intestarsi il mutuo su una proprietà altrui

Ma cosa comporta intestarsi il mutuo su un’immobile di proprietà di un’altra persona? Qualora non si detenga nessuna quota di proprietà, bisogna prendere in considerazione che:

• non si potrà avanzare alcun diritto sull’immobile, pur rimanendo in obbligo con la banca per la restituzione del finanziamento. Non sarà quindi possibile decidere di venderlo, o di affittarlo, a meno che non sia il proprietario a volerlo;
• se una persona è intestataria del mutuo ma non della casa, le detrazioni fiscali previste – come quella sugli interessi passivi del mutuo, pari al 19% su una somma massima di 4.000 euro – non saranno usufruibili. Infatti, secondo l’articolo 15 del TUIR, le detrazioni sono accessibili solo al proprietario dell’immobile che sottoscrive un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Come evidente, la mancanza di quote di proprietà espone a rischi da non sottovalutare, poiché in caso di difficoltà finanziarie – e, quindi, di problemi nel pagamento delle rate del mutuo – il mutuatario non potrà rivalersi né sul proprietario né sullo stesso immobile. Per questa ragione, è utile vagliare anche altre opzioni, come ad esempio un mutuo con quote di proprietà oppure cointestato.

Mutuo con quote di proprietà o cointestato

Come già accennato, il mutuo intestato senza quote di proprietà può esporre a rischi, soprattutto in caso ci si trovasse in condizioni di difficoltà economiche. Per questa ragione, è utile anche vagliare possibilità simili, ma con diverse configurazioni di intestazione.

Mutuo intestato con quote di proprietà

Altrettanto spesso accade che il mutuatario, che si fa carico in modo esclusivo del pagamento del finanziamento, si accordi con il proprietario per la cessione di quote della proprietà. Questa opzione permette di esercitare un maggiore controllo sull’immobile ipotecato in caso di insolvenza, tuttavia bisogna sempre considerare che:

• come previsto dall’articolo 2809 del Codice Civile, l’ipoteca coinvolge l’intero bene. Di conseguenza, in caso di insolvenza del debito, le eventuali azioni della banca come l’esecuzione forzata non saranno limitate alla quota di chi ha sottoscritto il mutuo;
• tuttavia, in caso di insolvenza, gli altri comproprietari potrebbero intervenire per rilevare completamente le quote o, ancora, per evitare la vendita forzata dell’immobile.

Cosa comporta essere cointestatari del mutuo

Altrettanto sovente, capita che le parti decidano di cointestare il mutuo, sebbene nella pratica sia un solo soggetto a provvedere materialmente al pagamento del finanziamento. In questa situazione, la distribuzione degli oneri e degli obblighi è differente.

In caso di cointestazione del mutuo, infatti:

• entrambi i cointestatari sono chiamati a rispondere in solido al pagamento del finanziamento, indipendentemente dalle eventuali quote di proprietà, come previsto dall’articolo 1193 del Codice Civile;
• se la persona che materialmente paga il mutuo si trovasse in difficoltà economiche, la banca può rivalersi su entrambi, considerando come l’articolo 2858 del Codice Civile confermi il diritto della stessa banca a esigere il pagamento del debito ipotecario.

Un caso particolare è quello che coinvolge i coniugi, dove spesso accade che entrambi risultino cointestatari del mutuo, pur essendo solamente una persona a provvedere materialmente al pagamento. Non a caso, una delle domande più frequentemente rivolte alle banche è: “posso intestare la casa a mia moglie, ma pagare io il mutuo?” In questa simile situazione bisogna anche considerare che:

• in caso di separazione, gli obblighi verso la banca rimangono a carico di entrambi i coniugi;
• sempre in caso di separazione, il soggetto che ha pagato il mutuo non può richiedere alla controparte la restituzione proporzionale delle somme versate perché, come previsto dall’articolo 143 del Codice Civile e confermato più volte dalla giurisprudenza, i pagamenti delle rate del mutuo rientrano nell’obbligo di contribuzione, come dovere effettuato nell’interesse della famiglia e della solidarietà fra i coniugi.

Infine, è bene non confondere il mutuo cointestato dalla casa cointestata. Infatti:

• i coniugi possono essere comproprietari dell’immobile, ma il mutuo può essere intestato a un solo soggetto;
• i coniugi possono essere comproprietari dell’immobile e il mutuo essere intestato a entrambi;
• il proprietario dell’immobile può essere esclusivamente un coniuge, con il mutuo intestato singolarmente o a entrambi.

Di conseguenza, è possibile essere cointestatari del mutuo ma non proprietari, e viceversa. 

Come cambiare l’intestatario del mutuo

Ma cosa accade se, dopo aver stipulato un mutuo senza esserne proprietario o aver sottoscritto un finanziamento cointestato, si vuole procedere alla modifica in itinere? In linea generale, per cambiare l’intestatario del mutuo si hanno a disposizione diverse possibilità. Le due principali sono:

• la sostituzione del mutuo, con la chiusura del contratto già sottoscritto con la banca e l’apertura di un nuovo finanziamento con un altro istituto di credito. In questo caso, il mutuo potrà essere intestato a un altro soggetto;
• l’accollo del mutuo, regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile, che prevede che un nuovo soggetto si faccia carico del finanziamento precedentemente intestato ad altri.

Come è facile intuire, le opzioni a disposizione potrebbero essere anche più variegate e, per questa ragione, è utile discuterne direttamente con l’istituto di credito che ha concesso il mutuo.