cosa sapere e quali tasse pagare — idealista/news #finsubitoagevolazioni

L’acquisto di un locale commerciale rappresenta per molti la realizzazione di un sogno: il passo più importante verso l’apertura della propria attività, magari dopo anni di sacrifici. Eppure un momento così importante non deve essere preso alla leggera perché, oltre alla ricerca dell’immobile giusto, è necessario prestare attenzione a tutte le disposizioni di legge e alle relative tasse.

Non è infatti sufficiente trovare il locale che meglio risponda alle proprie esigenze, è anche necessario verificarne la corretta destinazione d’uso, la relativa imposizione fiscale, la possibilità di approfittare di eventuali agevolazioni e, naturalmente, le spese notarili. Questo perché il notaio diventa una figura fondamentale per questa tipologia di compravendita immobiliare. Di seguito, tutte le informazioni utili.

La ricerca del locale commerciale

Come facile intuire, il primo passaggio del processo d’acquisto di un immobile commerciale è la ricerca del locale giusto. I canali sono pressoché i medesimi della compravendita a scopo abitativo – gli annunci, ad esempio, o il supporto delle agenzie immobiliari – ma è necessario innanzitutto concentrarsi sulle modalità d’uso che si prevedono per l’immobile.

In linea generale, l’acquisto di un immobile commerciale può rispondere a tre diverse esigenze:

• l’acquisto per investimento: in questo caso, il locale non verrà impiegato per avviare la propria attività commerciale, bensì per concederlo in locazione a terzi;
• l’acquisto per uso proprio: è la casistica più comune, ovvero il locale viene acquistato per avviare la propria attività commerciale o, ancora, per trasferirvi una già esistente;
• l’acquisto per stoccaggio: il locale prescelto non verrà destinato all’affitto a terzi o per l’avviamento della propria attività commerciale, bensì come magazzino o area di stoccaggio.

A seconda della necessità, è necessario procedere con alcune verifiche sul locale prescelto, non solo per comprendere se possa rispondere alle proprie esigenze, ma anche e soprattutto per verificare appartenga alla giusta categoria catastale.

Cosa chiedere quando si acquista un locale commerciale

Come già accennato, l’acquisto di un locale commerciale risponde a esigenze diverse e, di conseguenza, è necessario procedere a tutti i controlli del caso. Innanzitutto, con la richiesta della visura catastale relativa all’immobile, dopodiché con la verifica della corretta categoria catastale. È possibile ottenere queste informazioni direttamente al catasto o, ancora, chiederle all’attuale proprietario dell’immobile.

La visura catastale del locale commerciale

Il processo di verifica del locale parte proprio con la richiesta della visura catastale, ovvero la consultazione degli atti e dei documenti depositati al Catasto e relativi all’immobile. Tramite la visura catastale è possibile ottenere informazioni quali:

• i dati anagrafici del proprietario;
• le dimensioni del locale;
• la rendita catastale dell’immobile;
• le annotazioni sul locale, quali la presenza di ipoteche o iscrizioni giudiziali;
• la destinazione d’uso dell’immobile che, come già accennato, per le attività commerciali non può essere di tipo residenziale.

La raccolta di queste informazioni non è solo fondamentale per determinare se il locale in questione soddisfi le necessità del proprio progetto commerciale, ma anche per comprendere se il prezzo di vendita proposto sia congruo. Tuttavia, vi è un passaggio ulteriore da compiere: il controllo della categoria catastale.

Le tipologie di immobili commerciali

Affinché un immobile possa essere impiegato per attività commerciali, deve risultare all’interno della categoria catastale C. Quest’ultima accorpa tutti i locali destinati a uso terziario, la cui destinazione non può essere residenziale. All’interno di questa categoria, si trovano diverse tipologie di immobili:

• categoria catastale C1: indica tutti i locali pensati per la vendita di merci, prodotti, manufatti e alimenti, così come anche gli immobili destinati alla somministrazione di cibo e bevande. Vi rientrano quindi negozi e botteghe di ogni tipo, nonché bar, ristoranti, pub, trattorie e via dicendo;
• categoria catastale C2: riguarda tutti i locali commerciali destinati a magazzino, per il deposito delle merci o la vendita all’ingrosso;
• categoria catastale C3: è destinata ai laboratori di arti e mestieri, ovvero tutti quei locali dove si verifica la lavorazione dei prodotti, senza la vendita al dettaglio. È il caso di caseifici, falegnamerie, laboratori di artigianato e molto altro ancora;
• categoria catastale C4: è inerente ai locali destinati a esercizi sportivi, centri religiosi, aree per il dopolavoro e strutture pensate per l’esercitazione dei Vigili del Fuoco;
• categoria catastale C5: riguarda i locali legati ad attività di balneazione e all’utilizzo di acque curative senza scopo di lucro;
• categoria catastale C6: indica scuderie, stalle, posti auto scoperti, garage per auto, autorimesse, rimesse per imbarcazioni e altro ancora;
• categoria catastale C7: è relativa alle aree dotate di tettoie, come i posti auto privati coperti oppure i lavatoi pubblici.

La scelta del mutuo e le agevolazioni per il locale commerciale

Verificate le caratteristiche catastali del locale commerciale, si apre la fase di negoziazione con il proprietario che, se dall’esito positivo, porterà al rogito: il passaggio che, tramite l’atto dal notaio, sancirà ufficialmente la vendita dell’immobile. Per farlo, però, potrebbe essere necessario accendere un mutuo.

Innanzitutto, bisogna sapere che i mutui destinati alle attività commerciali presentano alcune caratteristiche differenti rispetto a quelli che, di norma, vengono scelti per la compravendita di abitazioni. Ad esempio, non sono molte le banche che concedono finanziamenti della durata superiore ai 20 anni e, ancora, altrettanto raramente si riesce a ottenere un’erogazione maggiore al 75% del valore dell’immobiile. Dopodiché, anche i costi da sostenere sono maggiori e, allo stesso tempo, risultano più onerose anche le clausole e gli obblighi stretti con l’istituto di credito.

Fortunatamente, il peso maggiore dovuto al mutuo può essere compensato con una serie di agevolazioni destinate proprio all’acquisto di locali commerciali. È però doveroso sottolineare come simili bonus cambino di anno in anno, in relazione alla Legge di Bilancio che viene approvata entro il mese di dicembre. Ad esempio, fra gli attualmente attivi si elencano:

• ex Bonus Sud: per le attività commerciali e imprenditoriali che si insediano nelle regioni del Mezzogiorno, sono da anni presenti delle agevolazioni. Dal primo gennaio 2024 è stata ad esempio istituita la ZES, la Zona Economica Speciale, che prevede agevolazioni e detrazioni anche per l’acquisto di immobili strumentali ai propri investimenti imprenditoriali;
• contributo a fondo perduto per le start-up: un sostegno per le nuove attività imprenditoriali e commerciali, che può essere investito anche nell’acquisto di immobili;
• incentivo assunzioni 2024: sono previste deduzioni fiscali fino al 120% per l’assunzione di giovani, disoccupati o categorie svantaggiate, che permettono così di risparmiare sui costi per il personale.

Quanto si paga di tasse sull’acquisto di un immobile commerciale?

Naturalmente, quando si acquista un locale a uso commerciale bisogna corrispondere le relative tasse. Le imposizioni fiscali previste non sono dissimili da quelle dovute per l’acquisto di un immobile residenziale, tuttavia il loro valore è più elevato.

Similmente a quanto accade proprio per le compravendite residenziali, anche per i locali commerciali la tassazione dipende dalla tipologia di venditori e dalle eventuali ristrutturazioni sull’immobile. Nel dettaglio:

• acquisto da privato o impresa, con immobile costruito o ristrutturato da più di 4 anni: si pagano l’imposta ipotecaria e catastale, da 50 euro ciascuna, e l’imposta di registro al 9% del valore dell’immobile;
• acquisto da un’impresa, con immobile costruito o ristrutturato da meno di 4 anni: si corrispondono sempre l’imposta ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna, mentre quella di registro è di 200 euro.

È inoltre utile ricordare che alcune tasse sono previste non solo per la compravendita degli immobili commerciali, ma anche per la loro locazione. Per questa ragione, è utile informarsi – anche con l’aiuto del notaio – su come si calcola l’imposta di registro per i locali commerciali.

Quanto è l’IVA sugli immobili commerciali?

È ovviamente lecito chiedersi a quanto ammonti l’IVA sull’acquisto di immobili commerciali, in relazione alla già citata tassazione. Anche in questo caso, dipende dalla tipologia di venditore e dalle ristrutturazioni:

• acquisto da privato o impresa, con immobile edificato o ristrutturato da più di 4 anni: l’IVA non è dovuta;
• acquisto da impresa, con immobile edificato o ristrutturato da meno di 4 anni: l’IVA è al 22%.

L’importanza del notaio nell’acquisto di un immobile commerciale

Nell’acquisto di un locale a uso commerciale, la figura del notaio diventa di fondamentale importanza. Non solo al momento del rogito, quando di fatto viene finalizzato l’atto di compravendita, ma anche per tutte le necessità di verifica che la scelta di questa tipologia di immobili comportano.

Oltre al già citato atto, e alla registrazione del rogito, il notaio risulta una risorsa preziosa per:

• condurre tutte le verifiche, anche catastali, sull’immobile;
• verificare l’identità del venditore;
• versare le imposte dovute dal cliente, ad eccezione dell’IVA.

Il consiglio è quindi sempre quello di affidarsi al notaio e a tutte le altre figure professionali utili, come ad esempio il commercialista, per terminare il processo d’acquisto senza intoppi o brutte sorprese.