La casa si fa più cara con l’aumento dei prezzi e delle rendite catastali, ma il calo dei tassi dei mutui può aiutare. Le migliori offerte sul mercato #finsubito prestito immediato

Lo spauracchio di maggiori tasse sulla casa si abbatte per fortuna su un mercato residenziale tutto sommato in buona salute: le transazioni hanno tenuto quota 700 mila mentre i prezzi sono addirittura un po’ saliti. Il tutto grazie certo all’inossidabile propensione degli italiani a investire nel mattone, ma soprattutto al calo dei tassi di interesse e quindi del costo dei mutui da un lato, e alla crescente propensione al green dall’altro. Il possibile aumento delle rendite catastali delle abitazioni oggetto di ristrutturazione non dovrebbe quindi incidere negativamente sulle dinamiche di mercato, non solo perché l’aggravio inciderà soprattutto sull’Imu, l’unica imposta ricorrente, ma limitata solo alle seconde case: si paga ogni anno (in due rate), in genere nella misura dell’1 per mille, calcolato sulla rendita catastale rivalutata.

Il mercato verso il green

Quanto al green invece, tutto il sistema spinge in questa direzione, dall’Unione Europea, che entro il 2030 impone il miglioramento della classe energetica degli immobili almeno fino alla classe E, al mercato, che minaccia di snobbare o comunque di deprezzare le case meno sostenibili, per arrivare alle banche. I mutui ipotecari sono appunto garantiti dagli immobili sottostanti, e proprio la loro classe energetica costituisce uno dei fattori che (se elevata) garantisce il mantenimento del valore degli asset nel tempo. Non a caso già oggi le banche devono indicare in bilancio la quantità di mutui rispondenti alle linee guida comunitarie (attraverso appunto l’indicazione della classe energetica degli immobili sottostanti) e quale parte dell’erogato è destinata a finalità di risparmio energetico e impatto ambientale, dunque alle ristrutturazioni in chiave green.

Da qui all’offerta di mutui green il passo è breve. Non a caso nell’ultimo anno i prodotti ad hoc, che premiano cioè chi acquista immobili con classe energetica più alta oppure che finanziano lavori di ristrutturazione mirati a incrementarla, sono aumentati così come l’entità dello sconto sul tasso che propongono. Come emerge dalle tabelle elaborate da Facile.it e che raccoglie le migliori offerte sul mercato, lo sconto si attesta intorno ai 20-25 punti base (ma prima del taglio dei tassi da parte della Bce si era arrivati anche a 40 punti base), corrispondenti a una ventina di euro al mese in meno su una rata di 580-590 euro mensili. Il tutto riferito a un mutuo a tasso fisso da 126 mila euro (l’importo medio richiesto) con durata di 25 anni. Il risparmio complessivo è dunque di 240-250 euro all’anno e di oltre 6mila euro sull’intera durata del prestito.

Lo sconto è analogo nel caso dei mutui a tasso variabile, che tuttavia, anche dopo il doppio taglio dei tassi da parte della Bce, restano assai meno convenienti rispetto a quelli a tasso fisso: a fronte dei medesimi importo e durata, la rata infatti spazia tra 665 e 708 euro al mese per i mutui ordinari (rata riferita ai cinque prodotti più convenienti), e tra 650 e 686 euro nel caso di quelli green.

Ottenere un mutuo green

Come sottolinea Facile.it i mutui green vengono concessi per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, che in genere riescono ad avere solo le case di nuova o di recente costruzione, e per questo alcuni istituti di credito estendono l’offerta anche a quelle in classe C. I mutui green possono essere concessi anche a fronte di lavori di ristrutturazione per il miglioramento della classe energetica dell’immobile: lo sconto viene applicato a fronte di un Ape (Attestazione di prestazione energetica) che dimostri il miglioramento di almeno due classi energetiche, oppure un Indice di Prestazione Energetica non rinnovabile Globale (EPgl, nren) inferiore almeno del 30% rispetto a quello risultante dall’Ape ante lavori. Alcuni istituti offrono un beneficio cumulativo e consentono, ad esempio, di partire con un mutuo green, aggiungendo un secondo beneficio qualora in seguito si migliori ulteriormente la classe energetica o l’Indice di Prestazione energetica. Ad esempio: il mutuatario acquista un immobile in classe B e quindi parte con un mutuo green, dopodiché nel corso del piano di ammortamento esegue dei lavori di ristrutturazione migliorando la classe energetica, il che gli consente di ottenere un ulteriore sconto sul tasso. Altre facilitazioni infine possono riguardare le spese di istruttoria o di perizia, andando a incidere quindi anche sul Taeg oltre che sul tasso mensile. Possibile in futuro sconti più sostanziosi, se non altro per compensare almeno in parte taglio dei bonus ristrutturazioni.

Vince ancora la surroga e gli acquisiti senza mutuo

Green o no, il ridimensionarsi dell’inflazione e il conseguente calo dei tassi di interesse partito già dallo scorso dicembre ha via via rassicurato i potenziali mutuatari. Non a caso da inizio anno le compravendite hanno iniziato a recuperare il terreno perduto nel 2023, al punto che Scenari Immobiliari stima 720 mila transazioni a fine 2024 e 760 mila a fine 2025, e sia pur più lentamente stanno recuperando terreno anche i mutui.

Gli ultimi dati Assofin rilevano che nei primi otto mesi dell’anno (gennaio-agosto) l’erogato è aumentato del 2,7% rispetto all’anno precedente. Il grosso dell’incremento è però dovuto ai mutui di surroga (+21,5% nel periodo considerato) spinti appunto dal calo dei tassi, mentre i mutui per acquisto per ora hanno solo frenato il calo (-0,4%). Le compravendite continuano quindi a essere sostenute da chi compra in contanti, indifferenti al rincaro dei mutui e, forse, anche a quello delle rendite catastali. (riproduzione riservata)