Un Condominio conclude un contratto d’appalto per la realizzazione di alcuni lavori di ristrutturazione. La ditta appaltatrice agisce in via monitoria al fine di ottenere il pagamento del saldo e il Condominio si oppone, eccependo il difetto di legittimazione passiva. Infatti, una specifica clausola del contratto prevede che la ditta, “[…] in caso di mancato pagamento di parte o dell’intero compenso pattuito, potrà agire per il recupero forzato delle proprie spettanze solo ed esclusivamente nei confronti dei singoli condominiche si dovessero rendere inadempienti e non anche del Condominio unitariamente considerato inteso e rappresentato dall’amministratore”.
È legittima la clausola del contratto d’appalto che imponga all’appaltatore di accertare il proprio credito e, quindi, di agire in via monitoria nei confronti dei condomini morosi e non verso il Condominio?
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza 16 luglio 2024, n. 19532 (testo in calce), afferma che le parti, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possono derogare al regime ordinario. Solitamente, il creditore ottiene il titolo (ad esempio, il decreto ingiuntivo) contro il Condominio, inteso come ente di gestione e, successivamente, agisce esecutivamente verso i condomini inadempienti (ex art. 63 disp. att. c.c.). Nel caso in esame, la clausola sottoscritta tra le parti prevede una deroga a favore dei condomini virtuosi e, quindi, si fonda su un interesse meritevole di tutela ritenuto prevalente rispetto a quello del creditore (l’appaltatore). Infatti, la ditta appaltatrice si è obbligata ad accertare il proprio credito (e, quindi, a formare il titolo) direttamente nei confronti degli inadempienti e non verso il Condominio nel suo complesso. In particolare, secondo i giudici di legittimità, la predetta clausola ha disposto «la sostituzione ab origine dei singoli condomini secondo le rispettive quote al Condominio ed ai condomini virtuosi dal lato passivo, escludendo il coinvolgimento degli stessi già nella fase del titolo giudiziale per il pagamento del compenso all’appaltatore, e non solo nella fase esecutiva […]».
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La vicenda
Un Condominio conclude un contratto d’appalto con una ditta per lo svolgimento di alcuni lavori; il committente non corrisponde il saldo e l’appaltatore ottiene un decreto ingiuntivo per l’importo di circa 31 mila euro. Il Condominio-ingiunto propone opposizione e, in via preliminare, eccepisce il proprio difetto di legittimazione passiva poiché, con una specifica clausola del contratto d’appalto, la ditta si era obbligata ad agire esclusivamente nei confronti dei condomini morosi e non verso il Condominio complessivamente inteso. Inoltre, l’ente condominiale sostiene che il contratto sia stato risolto a causa del ritardo di 128 giorni lavorativi accumulato dalla ditta che non aveva concluso i lavori e, in via riconvenzionale, chiede la condanna al pagamento di una penale pari a 500 euro al giorno, oltre alle spese per l’occupazione del suolo pubblico (TOSAP) determinate dalla presenza di ponteggi sulla facciata (per circa 14 mila euro) e le spese di vigilanza (per circa 7 mila euro). Il creditore opposto contesta la ricostruzione del Condominio, sostenendo che il ritardo nell’esecuzione dei lavori sia imputabile al fatto che alcuni condomini non avessero spostato gli apparecchi esterni e le centraline d’allarme.
In primo grado, viene respinta l’opposizione sollevata dal Condominio con la conseguente condanna al pagamento del saldo all’impresa per l’intero importo richiesto in fase monitoria.
In sede di gravame, l’opposizione viene accolta, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo e condanna della ditta al pagamento di quanto richiesto a titolo di Tosap, spese di vigilanza e penale (l’importo di 500 euro giornalieri viene ridotto, in via equitativa, a 100 euro al giorno).
Si giunge così in Cassazione.
Premessa: morosità in condominio e obbligazione parziaria
Secondo la giurisprudenza (Cass. SS. UU. 9148/2008)1, per le obbligazioni assunte nell’interesse del Condominio verso i terzi la responsabilità è parziaria. Le obbligazioni parziarie (art. 1314 c.c.) hanno ad oggetto una prestazione divisa tra più debitori (o creditori) e ognuno di essi è obbligato (o ha diritto all’adempimento) nei limiti della sua quota (C. M. BIANCA, Diritto Civile. L’obbligazione, 4, Milano, Giuffrè, 1993, 762 ss.). La ricostruzione della giurisprudenza in ambito condominiale sostiene che la responsabilità dei condomini sia retta dal criterio della parziarietà ed essi rispondano in proporzione delle rispettive quote. Lo stesso criterio è previsto espressamente dalla legge per i debiti ereditari (articoli 752, 754 e 1295 c.c.).
In buona sostanza, il creditore del Condominio – come l’appaltatore – non può agire per l’intero credito contro uno o più condomini in regola con i pagamenti, ma può pretendere solo il pagamento nella misura della quota di proprietà. La legge di riforma del Condominio (legge 220/2012) ha previsto che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (art. 63 c. 2 disp. att. c.c.). Secondo la disposizione, l’obbligo di pagamento delle quote non corrisposte è subordinato alla preventiva escussione degli inadempienti, pertanto, l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solventeè limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso. Si tratta di un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al Condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi (così Cass. 5043/2023). Tuttavia, la disposizione codicistica introdotta con la riforma del Condominio non ha superato la ricostruzione operata dalle Sezioni Unite del 2008 ma, per le obbligazioni sorte successivamente all’entrata in vigore della legge 220/2012, è previsto l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente, subordinato alla preventiva escussione del moroso e pur sempre limitato alla rispettiva quota e non riferibile all’intero debito verso il terzo creditore. Per completezza espositiva, si segnala che la giurisprudenza (Cass. 22856/2017) ha individuato i seguenti punti:
- l’obbligazione contrattuale del Condominio grava pro parte sui singoli condomini e non in solido per l’intero sugli stessi;
- il titolo formatosi contro il Condominio è valido, ai fini dell’azione esecutiva, contro i singoli condomini;
- per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il Condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l’art. 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino (Cass. 8150/2017)
Tutto ciò premesso, veniamo al caso di specie.
Sì alla clausola che impone al creditore di formare il titolo contro il condomino moroso e non contro il Condominio
Nel contratto d’appalto concluso tra il Condominio e l’appaltatore è presente un’apposita clausola in forza della quale la ditta accetta che le obbligazioni da essa vantate per l’esecuzione dei lavori siano assunte direttamente dai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote condominiali. In virtù di tale pattuizione, la ditta dichiara che, in caso di mancato pagamento di parte o dell’intero compenso, potrà agire per il recupero forzoso delle proprie spettanze esclusivamente nei confronti dei singoli condomini inadempienti e non del Condominio unitariamente inteso (per quanto di utilità, si riporta in nota il testo della clausola contrattuale in oggetto)1. In forza della mentovata clausola, la sentenza gravata ha ritenuto fondata l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal Condominio. Il contratto deroga al principio secondo cui, quando il Condominio assume obbligazioni verso i terzi, questi ultimi possono formarsi un titolo giudiziale verso il Condominio e poi agire in via esecutiva verso i condomini morosi. Con la pattuizione in parola, invece, la facoltà di riscossione diretta nei confronti dei condomini morosi anziché verso il Condominio si trasforma in un obbligo che l’appaltatore ha assunto. In buona sostanza, l’appaltatore si è obbligato ad agire per l’accertamento e la riscossione dei crediti verso i condomini morosi.
L’appaltatore lamenta che la decisione gravata abbia male interpretato la giurisprudenza di legittimità e, in particolare, la decisione delle Sezioni Unite del 2008, secondo cui il creditore deve formarsi un titolo giudiziale verso il Condominio, come ente di gestione, e solo dopo aver ottenuto la condanna al pagamento delle sue spettanze per i lavori eseguiti, può agire esecutivamente nei confronti dei condomini morosi, senza necessità di formare un titolo nei confronti dei singoli. Come vedremo, la Suprema Corte considera inammissibile il ricorso atteso che non si confronta con la motivazione della decisione impugnata.
Il regime ordinario è derogabile a tutela dei condomini virtuosi
I giudici di legittimità rilevano che le parti, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, hanno derogato al regime ordinario. La suddetta deroga è legittima trattandosi di norme non inderogabili. La deroga è stata prevista a favore dei condomini virtuosi e, quindi, per un interesse meritevole di tutela ritenuto prevalente rispetto a quello del creditore (l’appaltatore). Nell’ambito dell’autonomia contrattuale, nell’appalto per lavori di ristrutturazione, le parti hanno previsto che al Condominio nel suo complesso e ai condomini virtuosi siano sostituiti i condomini morosi in base alle rispettive quote millesimali. Detta sostituzione è prevista già nella fase della formazione del titolo giudiziale per il pagamento del compenso dell’appaltatore e non solo nella fase esecutiva; in altre parole, è stato previsto l’obbligo di fare accertare il credito esclusivamente nei confronti dei condomini morosi e non nei confronti del Condominio nel suo complesso o dei condomini che abbiano pagato quanto di loro spettanza all’amministratore o direttamente all’appaltatore. La difesa del ricorrente si basa sull’arresto delle Sezioni Unite del 2008 che, però, si riferisce ad una fattispecie in cui manca l’espressa clausola negoziale che, invece, è presente nel caso in oggetto. La disciplina dell’obbligazione parziaria come tratteggiata dalla mentovata sentenza non è ispirata a ragioni di ordine pubblico e può essere derogata dalle parti al fine di tutelare i condomini virtuosi. In tal modo, si evita che gli adempienti vengano coinvolti nelle controversie giudiziarie dipendenti dalla morosità degli altri già nella fase di accertamento. In virtù della citata clausola contrattuale, l’appaltatore sapeva che le obbligazioni di pagamento sarebbero sorte a carico dei singoli condomini per le rispettive quote, da qui il difetto di legittimazione passiva del Condominio.
Conclusioni: rigettato il ricorso dell’appaltatore
Secondo la Suprema Corte:
-
«A tutela dei condomini virtuosi, e quindi per il soddisfacimento di un interesse meritevole di tutela ritenuto prevalente rispetto alla garanzia di tutela del creditore condominiale, le parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, hanno previsto nel contratto di appalto dei lavori di ristrutturazione, la sostituzione ab origine dei singoli condomini morosi secondo le rispettive quote millesimali al Condominioed ai condomini virtuosi dal lato passivo, escludendo il coinvolgimento degli stessi già nella fase di formazione del titolo giudiziale per il pagamento del compenso dell’appaltatore, e non solo nella fase esecutiva, e sostituendo quindi alla facoltà per l’appaltatore di agire in sede esecutiva contro i singoli condomini morosi anche sulla base del titolo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, l’obbligo di fare già accertare il credito esclusivamente nei confronti dei condomini morosi, e non nei confronti del condominio nel suo complesso, o dei condomini che già abbiano pagato quanto di loro competenza all’amministratore, o direttamente all’appaltatore»
Per tutte le ragioni sopra esposte, il ricorso della ditta appaltatrice viene rigettato con la conseguente condanna al pagamento delle spese di lite oltre al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13 comma 1-quater DPR 115/2002.
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NOTE
[1] In materia la giurisprudenza di legittimità ha affermato quanto segue:
-
“In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio – la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie” (Cass. 14530/2017)
[2] Si riporta il testo della clausola del contratto d’appalto:
-
“la ditta appaltatrice espressamente dichiara di essere stata resa edotta e di accettare che le obbligazioni pecuniarie dalla stessa vantate e derivanti dall’esecuzione dei lavori previsti nel presente contratto in favore del Condominio vengano assunte direttamente da ogni singolo condominio in proporzione delle rispettive quote che vengono calcolate sulla base delle singole tabelle millesimali e la cui quantificazione viene allegata al presente atto per formarne parte integrante. Pertanto, la ditta appaltatrice espressamente dichiara che in caso di mancato pagamento di parte o dell’intero compenso pattuito, potrà agire per il recupero forzato delle proprie spettanze solo ed esclusivamente nei confronti dei singoli condomini che si dovessero rendere inadempienti e non anche del Condominio unitariamente considerato inteso e rappresentato dall’amministratore”.
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